特写丨上海楼市新政众生相：谁是“天选买房人”？

21世纪经济报道记者李览青、杨梦雪 上海报道

12月14日，上海的气温罕见地达到20度，属于上海楼市的暖风也终于送达。

上海市住房和城乡建设管理委员会等五部门联合发布《关于调整本市普通住房标准的通知》（简称“《通知》”）指出，为更好满足居民刚性和改善性住房需求，将调整本市普通住房标准。

与此同时，上海对首套房及二套房首付比例、首套房及二套房商贷贷款利率等方面作出优化，并针对自贸区临港新片区以及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山等6个行政区作出差异化调整。

楼市新政之下，有人欢喜有人愁。

对于仍在持币观望的购房者而言，此次调整毫无疑问是一记强劲的刺激，除首付比例有所下降外，商贷利率由此前的LPR+35BP调整为LPR-10BP，相当于利率一次性降低45BP。而对于2021年至此轮调整前“上车”的购房者而言，则可能面临着购房时的高房价和高积分、交易时的高税费、还贷时的高利率等，buff叠满，直呼“几年都白干了”。

新政发布当晚即有成交

跟九月份上海放开商业贷款“认房不认贷”时类似，上海的房屋中介机构在此轮新政发布后也热闹起来。

“您看的二手房只要满五唯一就没有任何税费了，交易成本和新房差不多而且马上能住，要给您找找二手吗？”

“好久没打电话给我的某机构中介突然联系我了。”新政发布当晚，一直在观望想购买上海学区房的米姿（化名）接到多个中介电话。

上海浦东新区某大型中介机构工作人员对记者表示，“我们大区昨晚成交了3套。有的客户之前已经看过房子，出政策后直接沟通谈价格。”根据他们的观测，这轮调整下市场的反馈比九月“认房不认贷”时更加火热，咨询二手房的客户明显有所增多。

由于二手房的成交量在上海楼市中占比较大，也一直被视为上海楼市的一个“风向标”。根据链家监测的数据，11月上海二手房成交量仍在低位徘徊，但从链家近几周的带看量来看，周度带看量平稳，相当于今年3月份的水平，市场需求依然比较充分。链家研究院在分析中认为，市场观望情绪较为浓厚。

此轮调整后二手房市场的升温，来自于上海对普通住宅认定标准的大幅放宽。

今年结婚的胡思（化名）夫妻俩是上海楼盘的刚需客群，上半年他们在徐汇区购置了一套“老破小”，500万左右的总价支付了25万元左右的税费。她告诉记者：“虽然当时首付比例要求是35%，但由于上海购买二手房，房东侧的增值税、个人所得税一般需要由买家支付，而为了尽量减免相关税费，一般合同价格还会处理得更低，因此加上中介费等占用的现金大约在房产总额的45%左右。”

在新政出台后，上海放宽了普通住宅标准的面积要求，并取消了价格限制。对于准备购入二手房的购房者而言，同样能够明显降低其购房成本。

在调整前，上海认定普通住宅的单套住房建筑面积在140平方米以下为普通住宅，新政后将面积提高到144平方米以下（含144平方米）。

更重要的是，新政取消了认定价格限制。在调整前，实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下、内环线以内低于450万元/套、内环线与外环线之间低于310万元/套、外环线以外低于230万元/套的住房才能被认定为普通住宅。

以居民出售持有5年及以上的非普通住房为例，如果调整标准后被认定为普通住房，将免征增值税，涉及个人所得税的，核定征收的比例从2%下调至1%。

按此计算，“满五唯一”的普通住宅二手房的交易成本将直接减少约6%。                  

被新政眷顾的“天选买房人”

被新政眷顾的还有一直在持币观望的刚需买房客。

此前在760套房源中摇到700多号的林静（化名）还因为这个“完全没有希望的排序”而沮丧了一阵，新政下发之后，她却成为被新政眷顾的“天选买房人”，新政后入市至少能为她节省数十万资金。一位去年“高位”买房的朋友看到新政的消息后给她发来信息：“酸了”。

林静告诉记者，他们买房是从今年“认房不认贷”政策发布之后被“一步一步推着走的”。此前由于男友外地有房，手握房票的她只能选择在领证前以个人名义买房或婚后以二人名义购买二套房。而无论是哪种方式，在资金有限的情况下，选择都极为有限。

此前“认房不认贷”政策下，已有诸多像林静夫妻这样刚需客群获得了最低35%首付在上海买房的机会。在这一轮调整中，普宅首套房首付进一步降低至30%，这也意味着在手头资金数额不变的情况下，他们能够撬动更多的买房预算。以200万首付款计算，在杠杆拉满的情况下，新政之后能够买到的房子总价也从570万增加至660万。

下半年以来上海新房楼市的火热程度较往年减退很多，身处买方市场中，林静自嘲现在已经从没人搭理的“售楼处屌丝”变成了值得争取的“高潜力用户”。“年初我们去看新房楼盘，置业顾问上来就问预算和积分，要是都不够就算了吧。龙湖、绿城那些热门的楼盘门口永远有人等着捡漏。”

今年以来，上海新房供应量有所增加，截至目前已推出12个批次。对于购房者而言有了更多选择的机会，但林静心里仍然有纠结，“我们现在就像站在岔路口上，会听到很多消息，也有很多选择，反而会想很多。”

跟林静类似的还有上周缴纳了新房认筹金、即将参与摇号的秦丽（化名）。新政发布后，她的心态反而产生了一些变化。“原本250万左右的现金作为首付，可以拉杠杆买外环700万级别的新房，但是只能买550万元左右的二手房。现在如果买‘满五唯一’的二手房，在评估价格不变的情况下，700万级别可以够到中环内房龄20年以内的大两室，甚至是外环2015年后超100平的品质次新房，相比之下二手房也很香。”

21世纪经济报道记者注意到，上海部分外环区域的新盘倒挂优势不再显著。以2017年上海嘉定江桥某标杆高品质次新楼盘为例，该小区11月挂牌均价为64200元/平方米，近半年成交均价为64177元/平方米，而同区域某新盘房地联动价在62000元/平方米左右。

市场呼吁存量贷款利率取消加点

尽管京沪同日发布新的楼市放松政策，但存量贷款客户却均被排除在利率优惠之外。

在2022年年中购入首套房的薛萌（化名）在新政出台后给记者算了一笔账，按贷款总额400万元，贷款期限30年，等额本息还款计算，其购买首套房的住房贷款利率下限为相应期限贷款市场报价利率加35个基点，而如今楼市新政后，首套房的贷款利率下限调整为LPR下浮10个基点，下调45个BP后，同样的贷款金额每月可少还1000元，每年可少还12000元，30年合计可减免利息支出约38万元。

像薛萌这样的存量房贷用户还有很多。今年9月1日在上海宣布“认房不认贷”后，各银行在9月25日统一调整存量房贷利率，但当时受惠人群主要集中于“二套转首套”的用户，首套房贷款利率的认定标准还是贷款合同规定的LPR加减点水平为准。

这意味着，存量首套房贷利率仅跟随LPR浮动调整，而上浮的基点不会改变。而在此轮调整前，京沪也是全国为数不多贷款利率LPR加点的城市。

上海市外环郊区某新盘一期业主告诉记者，他在11月末摇号成功“上车”，本月刚开始还房贷，就迎来上海首套房贷利率下调，相较二期业主“有点亏”，希望开发商在未来能在物业费或车位费方面提供优惠减免等措施补偿。

针对二套房，上海本次楼市新政也出台了差异化的优化调整政策。具体来说，主城区二套房非普通住宅的首付比例从70%下调至50%，房贷利率下限由5.25%下降至4.5%，自贸区临港新片区以及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山等6个行政区二套房的首付比例下调至40%，贷款利率下限由5.25%下降至4.4%。

叠加上海本次取消普通住宅标准认定的价格限制等政策，在12月15日买房的不少二套房用户首付比例可享受下调。

而对在调整期购房的人来说，却被卡在“bug”里。

“楼盘开盘时机不好，真是没办法。”上海“土著”张弛（化名）在今年9月购买了位于浦东新区的某新盘，恰逢9月上海推出“认房不认贷”政策，卖掉老宅置换新房的张弛若按“认房不认贷”规定，夫妻名下已无房无贷可享受首套房贷利率。但上海公积金版的“认房不认贷”政策直到10月30日起才施行，在此之前只要首次购房使用过公积金贷款的，在置换时使用公积金贷款或公积金与商业贷款的组合贷，依然按照二套计算。彼时置换购房的张弛就卡了这个“bug”，不仅需要支付70%首付，且组合贷款中的公积金贷款利率依然按照二套计算，家庭公积金贷款额度上限80万。