以价换量 北京楼市隐现“小阳春”

21世纪经济报道记者张敏 实习生刘玉婷 北京报道

虽然2月的市场成交略显冷淡，但进入3月，北京楼市的“小阳春”行情已经隐约可见。

多家机构的数据显示，近期，北京楼市的成交量出现复苏态势。虽然交易量不如去年同期的水平，但与2024年春节前相比，仍有明显的提升。

来自市场一线的反馈则显示，近期北京二手房挂牌房源量已达到17万套，带看量和成交量也都在逐步回升。

“我们这两周的周末基本没闲着。”朝阳区惠新西街区域某链家门店店长顾伟（化名）表示，元宵节过后，看房的人明显增多，有些急于出手的业主降价售出。

分析人士表示，供应充足、以价换量，也是北京楼市现阶段的主要特点，这也为“小阳春”奠定了基础。但其成色如何，则取决于政策等其他因素。

学区房引领成交

每年春节后的几个月，商品房成交通常会迎来成交的小高峰。这一方面是由于天气回暖、假期结束、购房需求延迟释放等季节性因素，同时也有学区房交易的带动作用。

其中，二手房占据当前北京楼市的成交主流，也被认为最具风向标意义。

多家机构的数据显示，从去年开始，北京二手房的挂牌量便保持相对较高的水平。自今年2月20日起，二手房挂牌量继续增加，当前已达到17万套的规模。

供应扩大的同时，带看与成交规模也明显增加。中原地产的统计显示，3月的首个周末（3月2日-3日），北京市二手房成交约1700套，比此前一个周末的成交量提升了超过50%。3月第二个周末（3月9日-10日），北京二手房成交量达到2100套。

虽然这一水平不及2023年同期，但与2024年春节前相比，涨幅明显。

中原地产首席分析师张大伟表示，按照北京市的入学政策，只要在5月采集学生信息，就可以在房屋所在的学区入学。虽然近年来北京开始实施多校划片，但仍有一批家长在此时买入学区房，并拉动了3月、4月的市场成交。

他表示，在近期的市场升温中，学区房的引领作用不可忽视。此外，还有一批改善型需求，也在此时进行房屋置换。

但二手房的小幅升温，似乎尚未激活新房市场。21世纪经济报道调研发现，当前北京的在售新房普遍采取了价格折让措施，但整体成交情况并没有明显回温。

部分房源低于市场价

支撑二手房交易量回暖的，还有价格的下降。

顾伟表示，其所在的片区，有部分业主的房屋挂牌时间超过一年。由于一直没有找到合适的买家，价格也不断下调，部分房源的价格已经降至2017年初的水平。

他表示，最近几个月，片区内挂牌的房源量增加，于是一些业主继续下调价格。

据58安居客统计，当前北京挂牌的二手房源中，50%以上的房源总价在500万以内，只有18%的房源总价超过了800万，而2000万以上的豪宅占比仅有2%左右。

张大伟也表示，市场的阶段性底部已经基本出现了，不少小区出现了明显低于市场价的房子。“很多不错的房源比2022年初已经跌了30%以上，有些小区甚至出现了接近腰斩的房源。”

在实际成交中，这部分房源对价格的带动作用不可忽视。顾伟表示，急于出手的业主，通常都会给出低于市场的价格。该成交价格会成为参照，带动其他房源的价格下调。

充足的供应量、相对不高的价格，为“小阳春”的诞生提供了条件。但多家机构指出，今年的“小阳春”仍可能只是弱复苏的局面，成色或不及以往。

张大伟表示，相比往年楼市在春节后就转向复苏，今年的升温比其他年份来得更晚，且交易量不如去年同期数据。所以今年可能是最弱“小阳春”。

58安居客则表示，在四个一线城市中，北京的政策放松力度是最小的，仍然有很大的优化空间。如果近期有相关的政策动作出台，“小阳春”期间的成交规模可能有所提升。