一季度土地市场供需缩量，高基数下新房销售降幅扩大

21世纪经济报道记者李莎 北京报道 2024年4月16日，国家统计局发布一季度房地产数据。从销售、投资数据看，房地产市场仍在调整过程中。

从销售端看，受去年高基数等因素影响，一季度新建商品房销售面积和销售额同比分别下降19.4%和27.6%，降幅较1-2月略有收窄，但明显弱于去年全年。在政策效果持续释放和季节性回暖带动下，3月70城新房和二手房成交比前期有所上升，房价环比降幅略有收窄，但仍未止跌。

一季度土地市场整体延续低温态势。据中指数据，全国300城宅地推出和成交规划建面同比降幅分别下降33.4%和25.3%。各线城市推地规模均有不同程度缩减，一季度300城宅地推出面积和成交面积均为2013年以来同期最低水平。

受楼市销售尚未企稳，房企资金面承压、拿地审慎等因素影响，从投资端看，据国家统计局数据，一季度房地产开发投资同比下降9.5%，降幅较1-2月有所扩大。房屋新开工面积、施工面积和竣工面积均出现一定程度下滑，其中房屋新开工面积同比下降27.8%，房企开工意愿整体偏弱。

在业内人士看来，一季度房地产相关政策持续优化完善，支持房地产稳定发展政策措施效果持续显现。在政策效果释放、季节性因素等影响下，一季度二手房市场表现好于新房，多是“以价换量”的结果，短期内市场活跃度还有望保持一段时间，但对新房市场带动或有限。接下来房地产供需两端政策均具备优化空间，如限购政策放松、房贷利率下调、加大金融对房地产行业支持力度等等。

3月房价降幅收窄

3月重点城市销售出现季节性回暖，二手房市场回暖特征相对明显。

中指数据显示，3月100城新建商品住宅成交面积环比翻倍增长，同比降幅有所收窄。相对而言，在“以价换量”带动下，二手房市场表现好于新房，截至3月31日，重点城市二手住宅成交套数已连续6周环比增长，3月最后一周成交量达2023年下半年以来周度最高水平。

整体看，一季度商品房交易仍明显弱于去年同期。国家统计局数据显示，一季度新建商品房销售面积22668万平方米，同比下降19.4%，其中住宅销售面积下降23.4%，降幅均明显高于去年同期及去年全年水平。

对此，4月16日，国家统计局副局长盛来运在国新办新闻发布会上表示，今年一季度房地产销售指标降幅扩大，也有去年对比基数的原因，绝对量水平并不低。

盛来运表示，去年3月新建商品房销售面积约1.38亿平方米，为去年单月销售之最。相较而言，今年3月新建商品房销售面积1.13亿平方米，较去年3月低2500万平方米左右，但高于去年下半年各月绝对水平。

一季度新建商品房销售额21355亿元，同比下降27.6%，其中住宅销售额下降30.7%。不难发现，新建商品房销售额降幅明显高于销售面积降幅，房价仍未止跌。

从70城房价看到的数据更加直观，今年1-3月，70城房价整体下降，3月降幅略有收窄。从新房来看，一、二、三线城市新房销售价格环比分别下降0.1%、0.3%和0.4%，一线城市降幅较上月收窄0.2个百分点，二、三线城市降幅均与上月相同。

二手房房价下降特征更明显，一、二、三线城市二手房销售价格环比分别下降0.7%、0.5%和0.5%，降幅均比上月收窄0.1个百分点。

对此，广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，在二手房市场带动下，3月交易量回升，但“以价换量”的态势明显。交易量提升带动二手房价格跌幅有所收窄，但下跌城市数增加，下跌幅度依旧比较大，这意味着“以价换量”和低价盘消耗才能带动交易。

李宇嘉表示，二手房低价房源消化对新房市场带来一定分流作用，一季度热点城市高端盘进入市场的速度加快，市场占比有所提高，对新房价格指数有一定抬升效果，但由于体量较小，对整体价格的支撑能力较弱。

房地产投资偏弱

一季度房企到位资金25689亿元，同比下降26.0%，降幅还在扩大。销售不景气、资金偏紧，政府推地和房企拿地都比较谨慎。

据中指数据，一季度全国300城住宅用地推出、成交规划建筑面积分别为4533万平方米和3961万平方米，均为2013年以来同期最低水平，同比分别下降33.4%和25.3%，一季度宅地市场供求两端整体延续低温态势。

另一方面，一季度300城宅地成交楼面均价同比上涨24.4%，增幅明显，一线城市楼面均价同比增幅尤为突出，为67.3%。一线城市是重要的风向标，据中指数据，一季度一线城市住宅用地推出面积同比降幅超五成，而成交面积、土地出让金、成交楼面均价出现不同程度增长。

究其原因，中指研究院分析师孟新增向21世纪经济报道记者表示，一是去年上海、广州第一批次住宅用地多在一季度推出挂牌公告，但拍卖环节多集中于4月，而今年一季度一线城市不少地块已在3月底前完成拍卖。二是今年一线城市成交地块多位于核心区，成交楼面均价整体较高，而去年同期广州出让地块成交楼面均价较低。

整体来看，孟新增表示，今年一季度，在土拍规则优化调整、优质地块放量以及部分核心城市新房销售情绪好转带动下，部分城市拍出高溢价地块，带动楼面均价同比上涨。但需要注意的是，更多城市以及非核心区地块低价甚至底价出让，住宅用地整体成交溢价率仍处低位。

一季度土拍市场表现偏弱，房企房屋施工面积、新开工面积和竣工面积也面临压力。

据国家统计局数据，一季度全国房地产开发投资22082亿元，同比下降9.5%，降幅较1-2月扩大0.5个百分点。

具体来看，房屋施工面积678501万平方米，同比下降11.1%，同期房屋竣工面积也出现20.7%的降幅。房企新开工积极性仍然不强，房屋新开工面积17283万平方米，同比下降27.8%，降幅较1-2月略有收窄。

东方金诚首席分析师王青向21世纪经济报道记者表示，一季度楼市明显偏冷，房地产施工数据也在全面走低。最为引人注目的是，此前“保交楼”推动商品房竣工面积持续处于两位数高增状态，但今年一季度同比下降超20%。考虑到楼市偏冷将继续向投资端传导，4月房地产投资同比降幅有可能继续小幅扩大。

近期监管层正在加速推动城市房地产融资协调机制落地，强调金融机构要对不同所有制房企“一视同仁”，银行对房企支持力度改善。另外，叠加“三大工程”全面推进，王青认为，今年房地产投资降幅总体有望较上年收窄。

整体看今年楼市政策环境较为宽松，诸葛数据研究中心不完全统计发现，截止到4月8日，160余城已出台楼市支持政策276次，涉及加大公积金支持力度、放松限购、“以旧换新”、阶段性取消房贷利率下限、发放购房补贴等多个方面。但由于市场经历了比较长时间的调整，市场信心尚未完全恢复，还需要供需两端政策继续发力。

中指研究院市场研究总监陈文静预计，今年楼市政策整体将维持宽松基调，供需两端政策将持续优化调整。一线城市或继续优化限购政策，二线城市有望全面取消限制性政策，核心城市降低首付比例、降低房贷利率、降低交易税费等政策依然具备空间。各地或将继续加大核心优质地块供给，优化项目价格等限制，除此之外，“三大工程”建设配套政策和资金有望继续跟进落实，住房保障体系建设或将加速。

在供给端，王青认为，当前的关键是要切实加大金融对房地产行业的支持力度，有效缓解重点房企信用风险，这对改善市场预期具有重要意义。