深度｜郑州配租型保障房频现“秒光” “存量收储” 如何为房地产破局？

21世纪经济报道记者 唐婧 北京报道

“我们现在收的房子，只要装修好，出租率都是99%以上。房源一旦放出来，基本都是‘秒光’，属于抢房模式。”一位郑州城发安居有限公司（下称“城发安居”）高层人士告诉21世纪经济报道记者。他还向记者展示了几张公司旗下人才公寓的装修内部照，不仅宽敞明亮、窗明几净，而且家具家电一应俱全。

上述城发安居人士透露，公司回购的存量住房会首先用于人才公寓，而按照郑州市的有关政策，人才公寓的租金是市场价的七折左右，再加上自习室和健身房等配套设施比较完善，所以很受年轻人欢迎。配租流程也快速简便，申请人只需登录“郑好办”App，进入人才公寓配租模块，按照提示进行申请、选房、签约和退出，全流程可线上办理。

郑州市人才公寓 （受访者供图）

作为保障性租赁住房的一种，上述人才公寓的房源主要来自于存量住房。事实上，早在高层5月17日明确表态支持“存量收储”之前，郑州就已引导国资平台——郑州城发集团回购存量住房并将其改造成保障性租赁住房，资金来源包括20%的项目资本金和75%的银行贷款。而这些银行贷款的背后，就有“租赁住房贷款支持计划”支持的身影。

据悉，“租赁住房贷款支持计划”是2023年人民银行专门设立的结构性货币政策工具，额度为1000亿元，在济南、郑州等8个城市试点，用于引导工农中建等7家银行为试点城市住房租赁经营主体收购存量住房提供资金支持，市场化盘活存量房屋、扩大租赁住房供给。

“一年多来，试点在8个城市有序落地，商业可持续的租赁经营模式初步形成，为消化存量住房发挥了积极作用。”中国人民银行副行长陶玲在5月17日举行的国务院政策例行吹风会上表示，为统筹考虑政策衔接，将租赁住房贷款支持计划并入保障性住房再贷款政策中管理，将在全国范围全面推广。

吸收了前期试点经验的保障性住房再贷款就此应运而生。陶玲介绍，保障性住房再贷款规模是3000亿元，利率1.75%，期限1年，可展期4次，发放对象包括国家开发银行、政策性银行、国有商业银行、邮政储蓄银行、股份制商业银行等21家全国性银行。银行按照自主决策、风险自担原则发放贷款。人民银行按照贷款本金的60%发放再贷款，可带动银行贷款5000亿元。

接近监管人士告诉记者，前期“租赁住房贷款支持计划”的8个试点城市并不是随机选取的，而是去化周期较长、库存压力较大，同时又有人口流入的城市，原则就是收来的房子要租得出去，能实现商业可持续。从试点经验来看，保障房租赁存在周期长、回报率相对不高等特点，因此地方政府的配套政策支持，尤其是财税政策的支持非常重要。有了地方财政补贴，再加上央行给银行的低成本资金支持，可以显著降低地方国有企业的资金成本。

从“郑州模式”的经验来看，政银企联动效果良好，郑州市财政局、市金融局及金融机构共同为企业收购存量房提供了资金保障。具体来看，市财政局负责落实资本金筹措、财政补贴及税收返还等政策；市金融局负责积极争取国家政策性专项资金贷款额度；金融机构主要负责审核存量房源项目贷款条件，加快收购项目放款。

“存量收储”大幕拉开：如何实现商业可持续？

事实上，去库存并不是郑州的“一城之痛”，而是我国房地产复苏的当务之急。国家统计局数据显示，截至2024年4月末，商品房待售面积74553万平方米，同比增长15.7%。且当前库存很高的矛盾点并不在于房地产企业供应了太多房源，而是在于库存消化能力一直处于低位，即销售不振。另据易居研究院统计，全国百城新建商品住宅库存销售周期目前为25.3个月，而新建商品住宅的合理销售周期应为12—14个月。

而根据华福证券针对全国75个主要大中型城市2024年3月底的商品住宅出清周期数据，南平、赣州、襄阳、泰州、烟台、三明等城市去库存压力更大，去化周期均在50个月以上。

在此背景下，以郑州为代表的“存量收储”模式能否顺利在全国其他地区走通，将成为消化存量房产的一大关键。

风已起，势必至。5月11日，南京市正式出台《南京市规划建设保障性住房实施方案》，重点提及南京将适当改建或收购存量住房用作保障性住房，盘活利用闲置土地和房屋。5月14日，杭州市临安区住房和城乡建设局公告，拟在临安区范围内收购一批商品住房用作公共租赁住房。随后，云南楚雄州、大理州也发布了收购存量房作为安置房或保障房的类似政策。

高层表态也已经明晰。继4月底中央政治局会议首提“消化存量房产和优化增量住房”之后，国务院副总理何立峰于5月17日在全国切实做好保交房工作视频会议上表示，商品房库存较多城市，政府可以需定购，酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房。

同日，中国人民银行副行长陶玲在国务院政策例行吹风会上宣布创设新的结构性货币政策工具——保障性住房再贷款，鼓励引导金融机构按照市场化、法治化原则，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。

按照顶层设计的思路，创设保障性住房再贷款支持地方国企收购存量房作为保障房，可以实现“一石多鸟”。

一是加快存量商品房去库存。地方国有企业在银行支持下市场化参与收购已建成未出售商品房，能够快速形成团体购买力，推动商品房市场去库存。

二是加快保障性住房供给。收购后的商品房用作配售型或配租型保障性住房，能够快速盘活存量资源，更好解决工薪收入群体住房需求。

三是助力保交楼和“白名单”机制。房企出售已建成商品房后，回笼资金可用于在建项目续建，切实履行保交楼法定责任，维护购房群众权益。在建项目回笼资金确定性增强后，将有更多项目满足城市房地产融资协调机制条件，形成良性循环，改善房企资金状况，防范化解风险。

政策的落地效果自然是各方关注的重点。上述接近监管人士告诉记者，收购存量商品房用作保障性住房是构建房地产发展新模式的一项积极探索，具体落地情况取决于多重因素。一是居民端对于保障房这一新生事物的接受程度，即终端的需求究竟有多大；二是地方政府对保障房的定价机制，定价机制的合理性直接关系到地方国企和房地产企业谈判时的议价能力；三是房地产企业真实的资金链情况，是打算将资产低价出售尽快补充现金流，还是扛下时间成本熬到市场回暖再出手。“每一个市场主体都会有一个自主决策的过程。”

该人士还向记者直言，“存量收储”能够落地的市场规模归根到底还是和终端需求挂钩，这也是顶层设计要坚持“以需定购”的原因。对于地方国企而言，先了解清楚当地保障性住房配租和配售的需求情况，再确定收购存量房的数量和标准，同时综合考虑资金和运营成本，是实现商业可持续的关键所在。此外，收购后需迅速配售或配租，减少空置期，提高保障性住房的运营效率。

“地方国企要根据当地保障性住房发展规划，保障性住房的总量和区位需求来决定具体购买的项目，并不是简单的大量收购，是有限的市场参与，主要起到补充或弥补市场需要阶段性不足。”上海师范大学商学院教授、房地产与城市发展研究中心主任崔光灿这样解读“以需定购”。

在上述接近监管人士看来，地方国企在中间发挥的是类似“过桥”和“团购”的作用，本质是代表保障性住房的需求方在与房地产企业进行议价，并作为中介获取一定的合理收益。对于房地产企业而言，则要确定愿意以多少价格把难以消化的存量房产打包卖给地方国企，实现改善现金流的目的。“从这个角度来讲，卖给地方国企类似一个兜底的方案，但它是市场化的，且是各方自愿的。”

据悉，“平等协商、自主自愿”原则会贯穿“存量收储”模式的各个环节。城市政府根据当地保障性住房需求、商品房库存水平等因素，自主决定是否参与。符合保障条件的工薪群体自主选择是否参与配售或租赁。房地产企业与收购主体平等协商，自主决定是否出售。21 家银行按照风险自担、商业可持续原则，自主决策是否向收购主体发放贷款。交易价格也是参与各方平等协商的。

上述城发安居人士也告诉记者，公司的运营模式有几大关键环节，一是找到合适的房源，二是确定合理价格，三是筹集足够的资本金去收购存量房。具体定价方面，会按照市场化、法治化原则，根据有关要求随机抽取五家评估机构评估出控制价，房企报价不超过控制价即可成交。“如果我们觉得地段合适、租得出去就会收，房企觉得价格合适就会卖，完全是双方自愿的。”

他还坦言，资金的来源和成本是企业的重要关切。除了低成本的银行贷款，他还期待财税政策能够继续加大支持力度。例如，企业在收购存量房用作保障房的过程中会产生相关的税金，如果后续能够以财政补贴的方式再返还给企业，有利于进一步降低企业的资金负担。

扩大保障房供给：从凝聚共识到形成合力 

商品房库存积压的另一面，是保障性租赁住房筹集任务仍存缺口。“十四五”期间，全国计划筹集保租房870万套(间)，截至2023年底已筹集573万套(间)，2024-2025年保租房筹集仍剩余297万套(间)的任务规模，体量仍较为庞大。

中指研究院发布报告表示，过去各地供给保租房的方式，除了新建外，不少来自于市场化长租公寓的“纳保”筹集，考虑到今明两年保租房目标仍有一定缺口，未来若将存量房产转化为保租房，既可以加快保租房的筹集进度，也可以有效消化市场库存，促进房地产市场企稳恢复。

配售型保障房方面，今年以来多地已经公布了首批或2024年配售型保障房的建设和筹集计划，国企收购未售项目作为配售型保障房既有助于消化存量，也可以避免新的保障房供应压力。

崔光灿告诉记者，“存量收储”模式推出的背景是我国房地产市场供求关系发生重大变化，部分区域房地产业出现了非良性循环，有效需求释放不足，多层次的住房需求难以得到有效满足。新模式通过收购存量住房作为保障房，不仅有利于住房资源的合理高效利用，也比政府再去新建保障房周期更短、效率更高。

还有业内人士表示，过去我国住房租赁市场发展缓慢，不少应被租赁市场满足的居住需求被迫流入商品房市场，居民杠杆率也因此被推高，一定程度上透支了部分未来消费需求。此次通过国企收购存量商品房加大保障性住房供给，推进“租购并举”，有利于更好满足不同层次的住房需求，推动房地产业向新发展模式加快转变。

谈及“存量收储”模式的落地前景，ICCRA住房租赁产业研究院院长赵然告诉记者，考虑到北京、上海等一线城市商品房库存较小，该模式对二三线城市的影响会更大。

赵然表示，以郑州等地为例，存量房收储并转化为保障性租赁住房后会增加供给，可以有效平抑市场的租金水平。同时，为了保证地方国企的商业可持续经营，保障性住房再贷款、财税补贴以及地方政府的配套政策支持等方面需要形成合力。“从调研的情况来看，郑州模式至少在二线省会城市具有较强的可复制性。”

她还提及，“存量收储”想要快速铺开、形成星火燎原之势，还需要在地方培育出具有专业化运营能力的平台公司，并和本地大型金融机构形成紧密联动。多位受访人士也告诉记者，地方国企的运营管理能力是新模式落地效果的一大关键。例如，要能快速在需求端匹配到租户、在供给端匹配好房源，迅速实现需求到供给的转化，从而降低空置成本。

记者还从业内了解到，“存量收储”落地过程中还有以下几点需要注意：一是需要明确规定建设单位与购买单位的权益保障措施，避免出现纠纷，保障双方合法权益；二是需要建立健全的监管机制，加强对保障房项目质量、资金使用等方面的监督，保障项目顺利运行；三是收购存量住房过程中不能留下寻租空间，要防止收购沦为暗箱操作，导致公共利益受损。

从目前来看，该模式还是“小荷才露尖尖角”的状态，未来能否成为盘活地产全局的一招“妙棋”，尚有待时间来验证。不过，可以预见的是，针对地方国企收购存量房的具体政策和操作细则将会出炉，而按照“平等协商、自主自愿”原则参与的市场主体，在各地实践当中也会探索出新的、可借鉴的宝贵经验。