央行部署3000亿元保障房再贷款：市场需求调研要充分，鼓励前置金融服务

21世纪经济报道记者唐婧 北京报道 6月12日，中国人民银行在山东省济南市召开保障性住房再贷款工作推进会，调研推广前期租赁住房贷款支持计划试点经验，部署保障性住房再贷款推进工作。来自全国200多个城市和21家全国性银行的领导干部通过现场或视频会议的方式参会。

4月30日召开的中共中央政治局会议提出，要统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展。

为此，5月17日，国务院组织召开“切实做好保交房工作视频会议”，部署开展保交房、消化商品房库存、推进保障性住房建设等工作，其中一项重点工作就是支持地方政府收购商品房转为保障性住房。根据会议精神，人民银行设立3000亿元保障性住房再贷款，将之前的1000亿元租赁住房贷款支持计划纳入其中，支持地方国企以合理价格收购已建成未出售商品房。

谈及保障性住房再贷款设立的初衷，中国人民银行行长潘功胜表示，我国房地产市场供求关系已经发生重大变化，仅靠市场化的力量自发消化库存可能是不够的，政府可以通过适当的方式介入来形成批量的购房需求。

值得注意的是，人民银行决定将原来1000亿元额度的租赁住房贷款支持计划并入保障性住房再贷款统一管理。潘功胜还透露，人民银行已于6月3日向21家全国性银行印发了《关于设立保障性住房再贷款有关事宜的通知》，且近期将和金融监管总局一起印发相关的配套细则，明确相应的监管政策和操作流程。

以需定购盘活存量

金融监管总局大型银行监管司司长李文红在会上表示，将全力配合人民银行做好保障性住房再贷款工作，推动消化存量商品房的库存。她还呼吁各全国性银行深入学习、认真把握保障性住房再贷款的相关要求，具体可以从以下三方面着手：

一是充分认识做好保障性住房再贷款相关工作对促进房地产市场平稳健康发展的重要意义，可以实现去库存、保交楼和扩大保障房供给的“一箭三雕”；二是准确把握以需定购原则，认真评估配售或租赁方案，科学合理确定贷款金额、期限、利率和还款方式；三是加强管理专款专用，收购主体应当在贷款银行开立资金监管账户，确保贷款发放、使用、回收均通过该账户办理，贷款资金单列账目，单独核算，专款专用，封闭管理。

记者留意到，多名监管人士在会议发言中都提到，以需定购是地方政府收购商品房转为保障性住房这一模式实现商业可持续的关键。例如，人民银行货币政策司司长邹澜表示，以需定购是指城市政府根据国发14号文和住建部门指导，制定保障性住房收购和配售配租相关管理办法时，要摸清需求，明确以需定购的收购安排。

具体来看，一是动态掌握保障性住房需求底数，合理确定配售或租赁对象、价格和分配计划等，并明确相关管理制度；二是坚持以需定购，在锁定需求的前提下，科学确定可用作保障性住房的商品房房源及收购价格；三是明确要求收购主体迅速配售及出租，房子不能积压在手上或长时间大量空置。 

上海师范大学商学院教授、房地产与城市发展研究中心主任崔光灿此前也告诉记者，地方国企应该根据当地保障性住房发展规划、保障性住房的总量和区位需求来决定具体购买的项目，并不是简单的大量收购，是有限的市场参与，主要起到补充或弥补市场需要的阶段性不足。 

再如，住房城乡建设部总经济师曹金彪表示，保障性住房重点针对住房有困难且收入不高的工薪收入群体，以及城市需要的引进人才等。城市政府要从实际出发，合理确定保障范围、准入条件和保障面积标准。

在曹金彪看来，城市政府应根据保障性住房的需求，科学确定保障性住房发展目标，制定规划计划，落实用地规模布局，优先安排在交通便利公共设施较为齐全的区域，以划拨方式供地。要积极盘活利用闲置土地和房屋，加强配套设施建设，确保与保障性住房同步规划、同步建设、同步交付。 

济南城发集团相关负责人在分享运营经验时也提及，有效满足市场需求是企业可持续发展的前提。谋划购置房源和开展运营，必须统筹考虑房源周边产业布局、企业发展、租住群体特征等，全面摸排商品房存量和住房租赁市场需求，提高租赁住房与市场需求的匹配度。 

同步前置金融服务

在具体执行层面，推进保障性住房再贷款工作还有诸多细节需要厘清。潘功胜表示，保障性住房再贷款工作涉及多个部门，建议在市委、市政府层面建立工作专班，统筹协调住建、国土、金融、财政、国资委、审计等部门相关工作，这有利于及时整合住房、土地、财税、金融等领域的配套政策，将大大提高政策的落地效果。

潘功胜还建议商业银行主动加强与城市政府和地方国企的合作，争取提前介入，实现金融服务的前置。在他看来，银行对项目的价值评估和可持续性会形成自己的专业判断，早期的积极参与会起到很好的参考作用。他还提醒，项目的前期市场调研一定要充分，避免对配售价格和租赁现金流估计过于乐观，导致收购规模超过实际需要、项目收益难以实现。

重庆市政府有关负责人在介绍前期试点经验时表示，重庆市成立了租赁住房贷款支持计划试点工作专班，在促进房地产市场平稳健康发展领导小组领导下，市住房城乡建委、人行重庆市分行、市财政局、市国资委等按照职责分工协作推进。同时，高度重视同步前置金融服务，将金融机构纳入试点工作专班，从方案设计开始全周期与金融机构、金融管理部门协同配合，紧密利益联结机制，实现政银企无缝衔接，银行授信与项目建设同步，加快形成实物量。

潘功胜还强调，地方国企收购商品房用作保障房包括项目的筛选、购买等多个环节，有必要建立严密的制度规范，防范道德风险和腐败行为的产生。例如，在收购过程中要防范定价机制不透明、价格不合理带来的寻租风险，需要有专业的评估机构通过公开招标等方式提高定价的市场化和透明性，防止资金监管不力、出现违规挪用。在配售和配租的过程中，地方政府也要制定公开公正的分配办法，避免出现不公的情况。

济南城发集团有关负责人在介绍前期试点经验时也表示，公司严格按照“公平、公正、公开”要求，开展规模化租赁住房购置工作，公开发布采购公告，合理确定采购控制价，充分开展采购谈判，组织专家集中评审，严格履行决策程序，确保采购工作在法治的轨道上运行。同时，深入开展市场调研，严格按照“布局合理、配套完善、手续齐全、可封闭管理”的原则，重点购置城市核心区域、产业集聚区、轨道交通站点附近区域的适租性房源，促进运营可持续和资产的保值增值。

还有多名与会人士认为，收购商品房用作保障房不只需要金融支持，综合运用中央和地方各级政府各方面的支持政策，可以有效降低项目运营成本，为商业可持续留出空间。例如，郑州市为引导郑州城发集团积极收购市场存量房源，积极发挥财政资金“四两拨千斤”作用，明确收购存量房用于人才公寓、保障性租赁住房项目，收购资金采取一次性补助与长期贷款贴息补助相结合的方式予以支持。