详解华夏幸福债务重组计划：清偿2192亿元金融债务 或将告别商业地产

21世纪经济报道记者孔海丽 北京报道

出现流动性危机8个月之后，华夏幸福于9月30日公告了初步拟定的债务重组计划，包含清偿方案和企业持续经营计划两部分，公司股票将于10月8日开市起复牌。

公告显示，华夏幸福计划通过以下方式清偿2192亿元金融债务：卖出资产回笼资金约750亿元，其中约570亿元用于兑付金融债务；出售资产带走金融债务约500亿元；优先类金融债务展期或清偿约352亿元；以持有型物业等约220亿元资产设立的信托受益权份额抵偿相关金融债务；剩余约550亿元金融债务由公司承接，展期、降息，通过后续经营发展逐步清偿。

业务方面，经过资产及业务重组后，将保留孔雀城住宅业务、部分产业新城业务、物业管理业务及其他业务。

经过5个交易日的停牌与债权人进行沟通之后，这份债务重组计划未来仍需与相关方进一步确认，依然存在调整的可能性。

“但大框架已经在政府的指导下和债权人达成了一致，对各方来说都算是一个利好吧。”相关知情人士对21世纪经济报道记者分析表示。

剖析这份债务重组计划可以发现，华夏幸福的商业地产业务或许终将告别，兜兜转转，华夏幸福最终还是回归并坚守了王文学“诚心正意做产业新城”的理想。

“不逃废债”

债务重组计划共覆盖2192亿元金融债务，以“不逃废债”为基本前提，按照市场化、法治化、公平公正、分类施策的原则，稳妥化解华夏幸福债务风险。

在资产出售方面，华夏幸福延续了一贯的利落。公告显示，对于变现能力强的资产，公司将积极寻找资金实力强、协同效应好的潜在投资者予以出售，回笼资金主要用于偿付金融债务。

据悉，华夏幸福可出售资产预计能够回笼资金约750亿元，其中，拟安排约570亿元用于现金偿付金融债务；剩余部分用于落实住宅开发和交付责任，及恢复产业新城及其他业务板块的正常运营，以保障经营债务及承接金融债务的清偿。

第二条措施聚焦于“出售资产带走金融债务约500亿元”，华夏幸福计划出售项目公司的自身金融债务，随项目公司股权出售一并带走并转出公司，展期、降息，由项目公司依据债务重组协议约定还本付息。出售项目公司通过债务置换方式，有条件承接相应的由公司统借统还的金融债务，置换后的债务展期、降息，具体置换方式由公司、可出售项目公司的收购方、相关金融债权人具体协商。

除了上述出售举措，华夏幸福也将通过优先类金融债务展期或清偿方式，解决约352亿元金融债务。其中，应收账款质押和实物资产抵押的金融债务展期留债，维持原财产担保措施不变，展期期间利率下调；如若实物资产抵押相关担保物被处置或出售的，所担保债权可在担保物处置或出售价款范围内优先清偿；应收账款质押的，按年度分期按比例偿还；与房地产开发建设等业务相关的开发贷，由相关金融机构维持开发贷余额不变，利率下调，存量项目逐步销售偿还，新增项目逐步投放。

此外，华夏幸福还将以公司约220亿元有稳定现金流的持有型物业等资产设立信托计划，并以信托受益权份额偿付相关金融债务。

最后剩余约550亿元金融债务由公司承接，展期、降息，通过后续经营发展逐步清偿。展期届满后，根据企业后续经营情况，可协商直接清偿或继续展期。

华夏幸福在公告中透露，由于企业经营困难，本债务重组计划项下的金融债务，已发生未支付的利息豁免或利随本清,如选择利随本清，则利率下调；已发生未支付的罚息、违约金、复利及其他违约责任予以豁免。

回归主业

除了压在头顶的金融债务，更重要的是恢复长期“造血”功能。

华夏幸福在公告中披露，公司经过资产及业务重组后，将保留孔雀城住宅业务、部分产业新城业务、物业管理业务及其他业务。

其中，孔雀城住宅业务板块，将多措并举缓解资金压力，有序运营，探讨以滚动拿地开发等多元化手段，更好地完成房地产开发与交付任务。

值得注意的是，曾被华夏幸福寄予厚望、并占据了公司资产半壁江山的商业地产业务，并没有出现在华夏幸福此次的公告中，或许这一次是真的要告别了，其南方总部的剥离，可能也是大概率事件。

把时间拉回2019年年初，第二次入股华夏幸福的平安，输送了商业板块和新业务团队——原华润置地执行董事吴向东带着百人团队空降华夏幸福，出任联席董事长兼CEO。为此，华夏幸福单独在深圳设立南方总部，由吴向东全权负责，南方总部主要业务聚焦在商业地产、城市更新等方面。

据21世纪经济报道记者不完全统计，华夏幸福在商业地产领域拿地总金额近350亿元。2020年4-6月，吴向东带领的南方总部连续获取南京金陵华夏中心项目、招商银行全球总部大厦代建服务、武汉中北路项目、哈尔滨深哈金融科技城项目、广州白鹅潭项目等。

华夏幸福出现流动性危机之后，南方总部负责的城市更新业务已在6月转让给鹏瑞地产，后者在市场消息中扮演了向华夏幸福南方总部和吴向东本人递出橄榄枝的角色，但南方总部剥离和吴向东离职的消息一直未获官方证实。

上半年华夏幸福的确还在商业地产方面发力，武汉长江中心、南京大校场、广州白鹅潭、哈尔滨金融科技城、招商银行全球总部大厦均有不同程度的进展。

据熟悉华夏幸福业务的知情人士透露，债务重组方案的实施中，大概率会将南方总部的资产和债务同步厘清。

而产业新城作为华夏幸福的一直以来的护城河业务，未来仍将发挥作用，只不过会更加重视优中选优。

据21世纪经济报道记者此前了解，华夏幸福产业新城板块下多地的项目及住宅在流动性困境之下均保持了正常运行，廊坊、固安、霸州、永清、大厂、怀来、武汉、合肥、南京等地的孔雀城也在正常出售。

华夏幸福在公告中表示，“未来产业新城业务布局过于集中的问题将明显改善，抵御区域政策和市场风险的能力显著提高。”公司通过债务重组、持续运营，在地方财政、税收、土地政策的支持下，将逐步完善经营状况，恢复“造血”能力。