深度丨万亿大万科：万物云的梦只圆了一半

21世纪经济报道记者 吴抒颖 深圳报道

在行业的至暗时刻，万科做了一个出其不意的选择。

2021年11月5日晚间，万科发布公告称，拟分拆万物云到香港联交所上市。这一消息公布之后，万物云CEO朱保全在朋友圈中写道，“恰逢其时，合伙奋斗”。事实上，万物云推动上市已经酝酿多时，任何时间节点抛出这一计划，都算是“正当时”。

但是这则颇为轰动的消息，还是让外界读到了遗憾。万物云这些年不断增强科技元素，万科董事会主席郁亮对之也寄予厚望。这家以“空间科技服务”为标识，有希望成为Protech领域“独角兽”的企业最终仍以物业服务的底色上市，与郁亮、朱保全的期望尚有距离。

这的确不是最好的时机，但逆流而上向来是万科的风格。它从不是一家追逐风口的企业。当风停下来，万物云或许能够吸引到更多愿意“合伙奋斗”、坚持长期主义的投资人、同行者。

当然，万物云拿到郁亮的放行条，或许能让外界对万科这家龙头企业的期盼增添几分。从万科的业务分布来看，万科旗下的万纬物流、采筑电商都具备独立上市的条件，当万物云开始迈向资本市场，其他板块或许也离上市更近了。

那或许就是，万科面对下一个春天的活法，是郁亮许久不提的“万亿大万科”的起点。

风口停下

在很长的一段时间，万科对万物云上市口风甚严。

郁亮曾经在多次被公开问及这一问题时回答，“我特意让物业保持与资本市场的距离，不让它想这个事，我怕资本市场把物业引导坏了。”他曾称，如果万科物业以一个传统物业公司的模式上市,我一定不会同意。

即便到了最近，也难以看到万科管理层对万物云上市态度的明显转变。2021年10月23日，朱保全还曾在万科业务交流会上表示，感恩万科对物业面向资本市场的“静”的心态，也就是留给万物云足够的时间思考这件事。

半个多月过去，上市这件事情，郁亮和朱保全思考清楚了，万科和万物云也准备到位了。

万物云最终选择在港交所上市。根据万科的公告，万物云本次发行股票的种类为H股，即境外上市外资股（以普通股形式）；发行方式为香港公开发售及国际配售。

从资本市场近期的表现来看，由于龙头物业企业多数已经上市，目前排队中的大部分是中小微型物业企业，它们的上市进程并不顺利。上一次有物业企业登录港交所，还要回溯到三个多月前。

据Wind数据显示，按上市日为基准，截至11月1日，年内共10家物业企业于港股上市，且目前市值均低于百亿港元。相比之下，去年全年共18家物业公司成功港股上市，目前市值超百亿港元的公司有6家。

不过，万物云是行业中的绝对龙头，它的上市之路，或许会比其他企业走得更顺畅。

一名头部物业企业的人士对21世纪经济报道记者分析称，从投机的角度，现在的确不是好时机，但是万物云和万科的风格是一样的，它也是稳健投资，伴随行业成长的长期主义者，所以它无所谓短期波动，而且整个物业市场也是螺旋向上，未来成长空间非常好。

根据万科发布数据，2021 年上半年，万物云实现营业收入103.8 亿元(含向万科集团提供服务的收入)，同比增长33.3%。据朱保全透露，万物云今年的收入将同比增长37.4%到250亿元，利润达到20亿元左右。这一数据，行业之中目前只有碧桂园服务能够与之比肩。

万物云在近期给予了一个确切的业绩发展指引，其中，住宅物业增速控制在30%以内，商业物业应该在30%-60%的增速，城市物业应该大于60%的增速。

这样的业绩增速是在未受到资本推动之下所拟定，因此，在万物云抛出上市计划之后，这家龙头物业企业的变化也是外界关注的焦点。

正如碧桂园服务上市之后，因为拥有了更多的融资渠道获得了急速扩张的机会，万物云也被投资者与其他同行寄予这样的希望。但是这或许不会是万物云青睐的方式。

在朱保全看来，高额的收并购背后，其实会带来一次非常严重的隐忧。今天的物业行业买卖价格很高，动辄几十亿上百亿，但是这些钱，某种意义上并没有流到业主，而是在股东之间在进行转账。

“如果在资本对赌之下，我的公司卖给你，买我的人一定会谈未来几年的经营利润率。对于我来说，一定是赚钱是第一位的，在这个时候，我有可能就会能省则省，但是这恰恰是对整个资产最严重的践踏。”朱保全说。

由此观之，万物云上市之后，大规模收并购或许并不是其扩张的首位。在万科的公告中，也暂未披露募资的用途，万物云的规划，答案唯有等待招股书。 

科技未来？

过去这些年，万物云是物业服务领域中最有科技元素的企业，它也一度被认为是最有可能对资本市场讲出另一个故事的物业公司。

事实上，它也一直在向这个方向靠近，努力。

去年10月31日，朱保全正式对外宣布，万科物业发展股份有限公司正式更名为“万物云”。据朱保全介绍，万物云并非云计算或者云服务，而是“从城市到园区、从写字楼到家，皆为空间，空间科技服务的范畴比物业服务更大，在空间（Space）里的设施、设备、资产、人及商业活动皆可通过技术（Tech）连接。”

那时候，朱保全在一场小型的分享会上对包括21世纪经济报道记者在内的媒体表示，万科物业到万物云，就像Google到Alpha、链家到贝壳的转变。朱保全还指出，未来万物云的竞争对手已经不是传统物业企业，而是科技公司的下沉。

朱保全为此作了许多的规划。他说，改名很重要的一件事，就是要招人。要把这件事情做成功，他需要更多的科技顶尖人才，他必须要去说服他们，让他们相信未来有无限的可能。

朱保全称，“你原来叫万科物业，即使拼命投科技，人家不会来。现在叫万物云了，定一个新的空间，告诉（他们）这个市场足够大、足够快，公司要被关注，人才才愿意来。”

遗憾的是，一年后的现在，万物云走到上市的关口，它的科技成色，依然未够明显。

根据万物云官网，其是一家以空间科技为先导，以空间服务为根基，以成长型生态链为助力的城市空间科技服务平台型公司。而在万科公告中，万物云主营业务为空间科技服务，主要包括物业管理、设施管理及智慧城市综合服务。

从万物云的营收占比来看，其住宅物业服务收入 57.1 亿元，占比 55.0%；商业物业及设施服务 31.6 亿元，占比 30.4%；智慧城市服务 6.3 亿元，占比 6.1%；社区生活服务收入 5.6 亿元，占比 5.4%；万物成长收入 3.2 亿元，占比 3.1%。

这组数据说明，至少到目前为止，万物云与其他的物业公司的业务板块并无差别。

不过，在资本的推动下，万物云在科技领域的前进速度，或许可以更快。

正如万科方面对21世纪经济报道记者表示，本次分拆上市有助于突出公司在空间科技服务领域的发展优势，提高公司及万物云的持续运营能力，释放其内在价值，同时有利于公司向开发、经营、服务并重的转型发展。同时可以有效增强万物云的资本实力，并拥有独立的资本运作平台以及投资者基础，为其业务发展提供更为多元化的融资渠道。

一名长期观察物业行业的分析师也对21世纪经济报道记者指出，万物云经过这几年的发展，通过不断地变革和梳理，它的商业模式已经初步成型了。在这样一个基础下，即便它不缺钱，但是借助资本的力量快速去把几个业务做大做快做强，何乐而不为呢？ 

万亿万科

没有多少人记得，郁亮曾经对外提出过一个野心勃勃的“万亿大万科”计划。

根据郁亮的说法，“万亿大万科不是指万科市值，是指希望通过事业合伙人的机制，组织起来服务于客户、服务于城市发展的生态系统，而这个生态系统中相关企业的体量对行业的影响和对社会的贡献达到万亿企业水平的水准。”

即便不是市值，但是万亿企业的梦想，是万科合伙人为之奋斗的信念，更是投资者追随万科的信仰。随着房地产行业日渐落寞，这一计划渐渐消失在万科的话语体系中，但是在万科旗下业务板块逐渐裂变上市，万亿大万科的图景又逐渐有了脉络。

资本市场虽未对万物云给出估值，但是从现有信息中，可以做一个简单的推演。

根据中指院数据，截至2021年9月30日，47 家港股上市公司的总市值达 7419.6 亿元。港股物业板块平均市盈率为 26.2 倍，其中，华润万象生活、碧桂园服务、融创服务、旭辉永升服务等市盈率均在 40 倍以上。

万物云作为龙头企业，其估值应该高于平均表现，也有望与碧桂园服务接近，以此计算，其估值应该在1500亿港元-3000亿港元之间，它将很有希望成为物业行业市值最高的企业，也有希望超越其母公司万科的市值表现。

这或许将是万科迈向万亿大万科的新起点。在外界看来，郁亮放行万物云，万科的发展路径或将走向新的篇章。

正如郁亮此前所举例，万科找到了一家对它很有启发的企业，是日本的大和房建。“日本房地产行业在上世纪90年代后出现了很大衰退，但是在这个过程中，也有做得好的企业例如大和房建。它经历了日本房地产行业大缩表的过程，但如今已连续十余年位列世界五百强企业的300多名。”

郁亮指出，大和房建能够保持稳健发展的关键在于，它不仅在不动产开发领域有所布局，它还在租赁公寓、物流板块以及代建业务等做到了日本的头部水平。“常识告诉我们，只要做得好，仍有机会。”

万科对未来的规划，也与大和房建相似。万科旗下有泊寓、万纬物流这样的业务板块，外界普遍认为，时机成熟之时，它们也具备独立上市的机会。

因此，当被三缄其口不上市的万物云走出了第一步，其他业务对接资本市场的可能性就增大了许多。

一位对万科做过多次调研的分析师告诉21世纪经济报道记者，开发业务增长空间越来越小，万科这几年推动其他业务板块发展的决心是很强的，包括之前做非开发业务跟投，也是一种激励。在万物云之后，万科其他业务板块其实也会受到了鼓舞。

在内部人士看来，万物云上市的确是一个里程碑式的事件。一位万科下属产业板块的人士在接受21世纪经济报道记者采访时指出，他加入这家公司的原因，是因为“上市很吸引我。尽管可能没那么快，但这是一个非常好的发展机会。”

半个多月前，郁亮说，很多人幻想熬一熬春天就来了，市场就和过去一样。下一个春天来的时候，跟上个春天是不一样的，而万科要做的，是去寻找并建立在下个春天支持企业活得好活得久的基本能力。

下一个春天到来之前，万科也在做更好的自己，朝着万亿大万科的方向而奔跑努力。