别样成人礼：万物云的梦想与现实

21世纪经济报道记者 吴抒颖 深圳报道

上市之事酝酿多时，万物云终于无限接近资本市场了。

2022年4月1日，万物云向港交所递交招股书。外界终于能够从这份600多页的材料中看到这位“空间科技服务者”的现实一面。

过去这几年，万物云一直高冷地与资本市场刻意保持距离，也意图向投资者讲出一个别样的成长故事。但从招股书呈现的数据来看，如果与当前已经上市的龙头物业企业相比，万物云在财务数据乃至营收结构上，尚未有突出表现，外界也暂时很难从中发现到新鲜而有趣的增长曲线。

为了让投资者们能够参透招股书中的深意，在万物云递交招股书的次日，万物云CEO朱保全还特意发布了一篇文章详解万物云的战略，也回应了市场所关切的与财务数据相关的若干问题。

在当前的市场环境下，万物云能否颠覆行业已经不重要了。这个受到房地产行业波动影响深远的板块，投资者们与资本市场关注的是稳健、安全，而不再仅仅是增长和盈利。这一方面，万物云的受信任程度显然远高于其他同行。

看淡业绩

自2015年万物云前身万科物业独立以来，它的营业收入和利润表现开始迈入高速增长的阶段。2021年，万物云实现营业收入237.04亿元，同比增长30.6%；毛利则为40.2亿元，净利润约为17.14亿元。

在规模发展上，虽然万物云不及碧桂园服务迅猛，但它也已经做到了业界的头部位置。招股书显示，截至2021年12月31日，万物云在管住宅及商企物业建筑面积约7.85亿平方米，涉及2823个住宅物业。

与高速扩张并行的是，万物云的盈利能力过去几年表现有走低的趋势。根据招股书统计可知，2019年-2021年，万物云整体毛利率约为17.7%、18.5%、17.0%；具体来看，社区空间居住消费服务三年毛利率分别为16.1%、18.7%、15.8%，商企和城市空间综合服务分别为20.5%、17.2%、15.9%。

横向对比，万物云的盈利能力并不优于同行。例如，碧桂园服务2021年的毛利率为30.7%，绿城服务、保利物业则为18.5%、18.68%，而以住宅服务为主的物业企业平均毛利率则普遍在20%-25%的毛利率之间。

和同行相比略有差距，但万物云有自己的判断。

万科董事会郁亮在万科业绩会上对万物云上市时评价称，孩子长大，胃口变大了，家里不够吃了，所以需要独立去发展。如果还放在万科内部，独立融资的机会都没有。父母应该鼓励孩子长大成人。而朱保全则称，还有更重要的是轻资产公司需要找到融资之后的投资路径，这个路径不只是通过并购买规模和利润。

朱保全还对毛利水平作出分析称，物业服务行业毛利率大概分为两个阵营，一类大概是在15%左右，一类大概是在30%左右，每家公司的历史背景、股东背景不同，可能存在一些比较大的差异。

朱保全还称，万物梁行与万科物业这两项物业业务的定位非常清晰，口碑与服务品质第一，坚持有节制的、依托口碑的市场增长策略，而客户信任远比毛利率重要。如果物业行业真是高毛利行业，那势必引发更强烈的竞争把毛利拉下来，真实确保毛利水平的方法就是不断围绕客户真实需求，建立稳固、粘性的客户关系。

一位不愿具名的境外投资机构人士在接受21世纪经济报道记者采访时也称，物业企业的毛利率，或者说传统物业服务的毛利率本就不应该是特别高的水平。因为这是个劳动密集型的行业，是很苦的，如果高毛利会让我们怀疑它报表的质量，但如果毛利率在15%-20%之间，反而是个好事情，证明它报表质量是OK的。

平凡很好

万物云过去曾经畅想过无限美好的未来，郁亮对它寄予厚望，对它的要求是一定要异于其他物业服务企业才有上市的标准。朱保全以及万物云，在很长一段时间也意图向外界讲述一个野心勃勃的新故事，那时候万物云的科技底色十足。

但从万物云的规划以及朱保全的阐释中，现在以及未来一段时间，万物云都不会是颠覆行业的存在。

朱保全说，鉴于对传统服务业效率瓶颈的思考，2021年我们提出了万物云的“街道战略”，也就是基于万物云在住宅物业、商写物业、城市物业以及远程运营的能力，我们将围绕一条街道内服务者可达的20分钟服务圈，打造一个高浓度、高效率服务网络。

在这个服务圈中大概有5万人居住，万科物业、万物梁行甚至万物云城都有服务项目，为了实现这张网，我们需要“建设数字化基础设施、建设服务者配套公共设施以及购置机械设备与任务调度平台”，这个服务圈称为“蝶城”，3-5年后，每一个蝶城预计会形成可观的营收。

一位不愿具名的物业服务行业分析师对21世纪经济报道记者分析称，万物云的故事是在向投资者传递一个信息，就是它不是一个周期性行业。但是你要把这个故事讲好，例如大家为什么要更多地使用你的物业服务，你能够为大家提供什么，以此获取价值，从而转为盈利。“你要证明，无论是资产质量还是公司体系，你的商业模式是更值钱的。”

但目前来看，万物云的故事，或许还不够吸引人。又或者说，它还可以更好。

郁亮曾经在公开场合表态称，万科物业是有机会做到达成市值千亿元的。虽然不知道要多长时间，但希望万科物业在具备这个基础跟实力之后再去讨论上市的问题。

在接受21世纪经济报道记者采访的多名投资机构、券商机构乃至物业企业高管看来，万物云在当前的时间节点上市，千亿市值是存在一定难度的。

“万物云的PE应该跟保利物业、中海物业差不多，大概就是20-30倍PE，它不太可能能够到华润万象生活那么高。因为华润万象生活的商业模式和资产，都是很被看好很值钱的。”上述境外投资机构人士分析称。

以此计算，万物云的市值目前估计在340亿元-515亿元之间。

然而，物业服务行业已变，这样的万物云，或许是资本市场青睐的。一位物业企业的人士告诉21世纪经济报道记者，资本市场现在的风格更谨慎了，以前追求高成长高收益，现在整个行业来看会更喜欢稳健低风险的企业，那万物云就很符合。

上述分析师也指出，“现在关注物业服务企业比较重视母公司经营稳健程度，如果母公司不能活下去的话，那它很有可能成为房地产公司的一个融资输血平台，这一点显然万物云是还不错的。”

稳健安全但不新颖，时机说不好却也好，一场成人礼之后，万物云未来还将接受资本市场更多的审视与考验。