新房市场率先回暖。
21世纪经济报道记者 唐韶葵 上海报道
春节后的楼市小阳春仿佛等不及了。
以上海为例,春节假期后,多个新盘售楼处、样板房人气回暖,看房的客户甚至要排队进入样板房。环沪首站的苏州楼市反应更快,多个新盘率先取消折扣。
由于一二手房存在价差,上海的新房市场其实一直不缺人气。但这个春节过后,销售人员们发现,去化速度在明显加快。即便是郊环外的新盘,在春节前加推过但没有售罄的房源,也在春节后的两周内全部卖完,清盘了。
这不禁令人想起,2022年6月,部分地区楼市回暖,但在价格预期未满足的情况下,成交很快出现下行。业内人士普遍认为,这一波楼市回暖会比上一次持久而稳定。一方面,价格上行不明显;另一方面,随着限购限售政策的优化、货币宽松政策的加持,消费者信心修复有所加快。
上海一手房回暖,郊区二手房触底
2月15日下午,上海中原市场分析师卢文曦走访楼市时发现,尽管是在工作日,不少新房售楼处人气指数仍持续上升。市区一个项目样板房内,一名销售人员带看多组客户。
卢文曦认为市场热度明显在回升:一方面,市场环境对消费者变得友好,包括房价与利率的下调,降低了消费者的购房成本,另一方面,就是大众对市场回稳预期在春节后变得强烈。
这两个方面的变化助推了消费者入市信心。
同策研究院研究总监宋红卫分析指出,从房企定价策略上,去年6月份部分房企为了冲击半年度销售业绩,给出的优惠力度较大,推出大量的特价房、工抵房,而当前优惠力度“见好就收”;随着国家政策调整,购房者信心在不断恢复,而去年6月份,购房者信心相对不足。
从这两点来看,当前消费者入市信心更充足,并非受到短暂价格刺激。
中指院数据显示,最近一周(2月6日-2月12日)上海新房成交1654套,比前一周翻番。
中介人员陈敏发觉春节开市后,一二手房带看量都上去了,“房价没有涨多少,但比较稳定一点了”,陈敏认为去年年底一手新盘集中供应,摇号中签的提升促使消费者进入一手房市场,从而影响了二手房去化速度。春节后,整体素质好一点的小区价格稍微涨了一点,但不明显;老小区或者着急出售的房源,还是会下调挂牌价。
这表明,上海这一次楼市回暖,与2022年六月份市场出现的一波回暖迹象确实有不同的地方。2022年6月,此前积压的购房需求获得短暂释放的同时,消费者预期的价格目标其实没有达到,成交随之下行。如今,二手房价成交量没有明显上升,但价格有触底迹象。
陈敏认为,现在是买二手房的好时候。他所在的中介门店位于上海外环外,最近在其附近的一套地铁上盖住宅二手房,75平方米挂牌价365万元,92平方米的户型挂牌450万元。2022年10月的时候,这个小区上述两种户型的房子总价分别为430万和520万。
“这已经是触底的价格了,这几天多了不少带看的客户。”陈敏认为随着成交量慢慢放大,二手房价格也会止跌。但在上海市区,更多作为板块豪宅标杆的二手房还处于挤泡沫阶段。
因此,卢文曦认为这一轮成交量的反弹不会像去年6月那么急,而是会慢慢往上走,从一手房传导到二手房,呈现波段上涨趋势,市场恢复时间更长久,也更稳健。
苏州多盘取消房价优惠
对于此次楼市回暖,上海链家研究院首席分析师杨雨蕾称之为“市场需求不弱”,其预计,随着2月份第一批供应入市,二三月份的小阳春市场可期。
作为环沪首站,苏州的楼市反应甚至比上海更为明显。春节过后的两周内苏州的新房成交就明显上扬了。从中指院提供的周成交数据来看,这两周,苏州新房成交量均达到七八百套以上,相比春节期间一周的成交量暴涨10倍,虽然与1月前后的成交量相当,但从项目取消折扣这一点来看,带看量增加导致了房源涨价的趋势。
据一名苏州园区在售项目的营销人员透露,苏州市场回暖,作为楼市标杆的工业园区成交量明显上涨是一个特征。去年苏州楼市低迷的时候,新盘集中放量,苏州园区房价也有打折的。随着春节后带看量增加,苏州几乎全域取消了此前的价格优惠,园区多个新盘包括万科、保利等知名开发商的项目,也取消了原有的折扣优惠。
由于环沪的地理位置、又是江苏经济能量首屈一指的城市,苏州楼市经历了过山车剧情。2022年,楼市进入深度调控的时候,苏州楼市一度陷入价格战,苏州高新区有楼盘为了促销,就曾打出65折的价格优惠。
贝壳平台一名销售人员张斌表示,消费者此前担心因疫情影响收入而不敢买房,现在他们的心态已发生变化,刚需们出手了。从张斌的反馈来看,来自上海的客户多集中于昆山花桥板块看房,苏州园区主要购买力还是苏州本地人和来自苏北淮安、盐城等地的消费者。
对此,同策研究院研究总监宋红卫分析指出,春节后包括上海在内的多个城市楼市回暖,主要受到需求端政策变化与疫情防控政策调整等方面的影响,第一,政策层面,当前楼市需求端政策调整特征明显,比如降低利率,人才购房资格优化。而去年政策主要集中在供给端,主要针对房企爆雷融资,纾困政策,今年的政策更利于需求的释放。第二,疫情防控政策优化调整以后,此前被挤压的购房需求获得释放,春节期间挤压的一些需求也在释放。
(应采访者要求,陈敏、张斌均为化名)
(作者:唐韶葵 编辑:张伟贤)
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