深圳楼市暖意乍现 观望仍在

21世纪经济报道记者吴抒颖 深圳报道

刘玉最近有些许焦虑。

她移居深圳将近三年，眼见着还有数月就要拿到购房资格，她去年下半年开始张罗买房，陆续加了一些楼盘销售和房产中介，并着手看房，盼望在满足条件的第一时间，可以选到心仪的房子。

刘玉初了解深圳楼市的那时，正是成交最低迷的阶段。作为全国调控政策最严格的城市之一，深圳楼市去年表现十分平淡。根据深圳房地产中介协会发布数据，2022年全年，深圳二手房成交为26853套，同比下降39.5%，创下2004年以来的新低。

进入2023年，房地产业作为“支柱产业”，合理的购房需求正在陆续被释放，深圳作为全国楼市的风向标，也缓慢复苏。

春节过后，刘玉开始感受到了这种变化。“我最近天天被各种成交喜报还有涨价消息刷屏。中介销售天天催我，感觉好像今天不买，明天就要错过很多机会。”刘玉说。

深圳楼市又火了吗？价格又有上扬苗头了吗？这是刘玉最关心的问题。

根据21世纪经济报道记者的走访调研，深圳楼市一手房成交量的确有明显的上涨，二手房带看量也有一定的起色。但需要留意的是，近期成交中，积压需求释放或者让价促销所促成的占了相当的比例；而在消费端，购房者观望情绪仍在，目前买卖双方的博弈依然胶着。

暖意

市场回暖与否，市场参与者感受最为真切。

据21世纪经济报道记者采访了解，春节以后，深圳热点区域的楼盘销售的确有比较明显的回暖，表现在成交速度明显加快，价格让利也稍显坚挺之上。

“最近的成交真的很不错。我们宝安、龙华的项目一天都能走个五六套。这比去年好太多了。”一位深圳房企负责营销的人士告诉21世纪经济报道记者。

需要留意的是，这一成交数据并非在大幅折价的基础上录得，上述楼盘的成交价格与去年相比，并未有明显折让。“我们现在价格这块是一盘一策的。有些盘在卖得基本就剩下天地盘了，那肯定会让；但很多盘区位走量都不错，货量也挺充足，那肯定不可能让价的。”

从市场大势来看，深圳整体上楼市的表现也有起色。一家深圳房企为记者提供的深圳全市监测数据显示，今年2月第二周，深圳整体来访量继续攀升，来访量环比继续上涨20%，转化率提升至6.8%，单盘平均成交9套。

而根据深房中协监测的二手房数据，上周(2月6日-2月12日)，深圳全市二手房 (含自助) 录得784套，环比增长率为40.0%；而 2022年全年，深圳二手房周成交量都在500套左右徘徊，上周784套的录得量已超2022年周录得量最高值。

事实上，至于成交回暖的原因，市场各方有各自的看法。

一位深圳市场的观察人士告诉21世纪经济报道记者，“我觉得是因为去年年底成交受到客观因素影响跌得比较凶。春节回来，因为基本上都恢复正常了，所以一部分积压的需求就释放了。我跟客户聊，客户这边还是没有很强的入市意愿，观望的还是居多。”

深圳贝壳研究院院长肖小平则指出，深圳春节后的成交量，不论是网签还是实际成交量，跟节前或者去年同期相比都有比较明显的增长，主要有两个原因，一个是因为对经济恢复的信心，另一个是有政策放松的预期，所以咨询、看房的量是比较多的，但实际的成交量，其实还没有达到去年最好的状态。

后市

审慎楼市回暖，中介机构已经开始为今年的行情铺路，启动招聘。

中原地产华南区负责人郑叔伦在接受《央视财经》采访时表示，我们主要是想补充销售人员，我们这行最主要是经纪人去做生意，所以今年我们不会那么快开铺，因为开铺的成本比较高，但首先会在招聘上下功夫，今年第一季度最少先招聘10%~20%的人手。

除了中原这家在深圳深耕多年的中介机构有所动作，其他的中小型中介机构也开始有人员回流。“去年最差的时候我们门店只有三四个人，今年陆续有些兄弟们回来了。”一位龙岗区的中介人士表示。

深圳楼市短期向好，中介机构补充人力理所当然。

就如万科董事会主席郁亮之前所言，“住房的刚性需求仍然很强，依然是个十万亿量级的巨大市场，常做常有，常做常新。市场收缩过了头，反而会积蓄起修复的动能，要相信居民追求美好生活、改善居住条件的力量。”

以此为对标，深圳楼市现在面临的就是过度收缩之后，有弱复苏趋势的阶段。

但中长期来看，深圳楼市炒作氛围、金融属性均已经不复存在，加之深圳保障性住房的建设不断完善，量价平稳仍将是未来的主基调。

一个既定的事实是，2021年2月，深圳发布二手房参考价之后，深圳银行积极响应，将之作为按揭贷款发放的依据，深圳二手房开始“降杠杆”，深圳楼市就此开启下行通道。

二手房参考价发布距今已经两年，深圳二手房流动性降至低位，而许多房源价格也已经回调至参考价以下。与此同时，深圳的二手房在售套数已经超过3.8万套，以当前的去化速度计算，去化周期并不容乐观。

但这或许是深圳楼市未来的新常态。在“房住不炒”的指导下，深圳也在加快住宅供应。

《深圳市住房发展“十四五”规划》显示，“十四五”期间，深圳供应居住用地不少于15平方公里，建设筹集住房89万套（间）。

其中，建设商品住房35万套，建设筹集公共住房54万套（间），包括公共租赁住房6万套（间）、保障性租赁住房40万套（间）、共有产权住房8万套。

各方努力之下，深圳楼市将告别杠杆撬动以及炒作氛围，进入住有所居、住有优居的新阶段。