北京二手房上演“狂飙”？实际“量升价稳”

21世纪经济报道记者孔海丽 北京报道

近日，北京二手房市场成交出现了明显回温。

刚刚过去的2023年第7周（2.6-2.12），麦田房产统计数据显示，北京二手房成交量为3190套，环比上涨13.4%；中指研究院数据也显示，2023年2月1日-11日，北京二手房成交量为4705套，环比增长33.5%，同比增长173.5%。

春节后的第二个周末（2.11-2.12），因为北京楼市最大的中介机构单日成交量达到了600套水平，据此推算北京二手房全月成交量或将接近2万套，市场开始流传起“狂飙”、“火爆”等说法。

二手房市场的冷热，一直被认为是北京楼市的先行信号。21世纪经济报道记者走访了解到，当前北京二手房市场成交量较2022年年末最冷淡时期确实有明显上涨，成交周期缩短，不过成交价并未上浮，成交房源依然趋近合理的市场价，急于出售的房主也会适当给出优惠。

那些迅速成交的房源均有以下共性：买方有明确的购房打算，已经看过一段时间房子，房源价格合理。

包括中介、分析师等多位市场人士指出，北京二手房成交量增加的主要原因是前期积压的购房需求在春节后得到充分释放，叠加“卖一买一退个税”的政策，很多置换群体也在加紧换房。

“很多人春节过后发现，看中的房子如果不买就会很快被别人买走，下一次再碰到合适的房源，出手就会果断一些。”一位中介人士告诉21世纪经济报道记者，“再加上消费者对一线城市楼市的预期回升，对自身收入预期的悲观也有所缓解，整体市场或许在接下来的‘小阳春’里会继续回暖。”

值得注意的是，北京楼市的共识在于，即便成交量恢复，成交价也不会大幅上涨，“量升价稳”或是接下来的主旋律。

成交量上涨

“二手房成交量回到了去年最好的时期，节奏很快”、“最近买房的人挺多，而且看了就买，目标很明确”…… 刘万里的感知和中介说法一致，年前就在朝阳区东四环看房的他，完整经历了北京二手房市场的转换周期。

“去年12月底，市场上多得是房子卖不出去，和我一样看房的人都不着急，我也约过几个房主谈价格，那时候房主价格空间都比较大，就想着再看看。”刘万里说，1月之后就感受到了市场的变化，原来中意的房子陆续成交出去，他的看房之路才开始着急起来。

在这个过程中，不仅是挂牌200天、135天的房子成交了，甚至是挂牌8天的、7天的房子也都迅速成交了。

2月12日，刘万里终于实现了签约，总预算400万元的他，最终买了420万元的房子，而且是当天挂牌当天成交。“火速成交”之后，刘万里心里的一块石头才算落了地。

刘万里的“刚需”性质比较特殊，他不是给自己看房，而是打算在公园旁边为自己的父亲买一套养老房。与他同期成交的刚需，则大多数是购置自己的第一套“上车房”，状态也同样从“观望”转换为了“能定则定”。

负责维护刘万里所购房源的经纪人说，近期北京二手房市场上，当天挂牌、当天签约的事情不再是孤例，出手的也都是有明确购房意向、已经对市场有所了解的客户。

朝阳北苑区域、丰台角门西区域和海淀田村区域的房产经纪人也给出了同样的结论，尤其是刚刚过去的这个周末，他们自己和同行都感觉到了二手房成交量的增加。

“周末大家都很忙，今天我们店里一半的人休息，其余一半人值班。”经纪人李亿2月13日告诉21世纪经济报道记者：“主要是，过完年回来之后，这才是第二个周末，购房需求密集释放也算正常。”

诸葛找房市场分析师王小嫱表示，春节假期后，线下看房热度逐步回升，带动二手房成交连续两周回升，前期积压的市场需求正在加速释放，预计楼市成交节奏将会进一步加快。

“1月以来，北京二手房市场出现了较为明显的回暖迹象。” 中指研究院市场研究总监陈文静向记者表示：“疫情的影响解除之后，人口流动性提升，社会经济活力有所释放，大家对今年宏观经济和房地产市场的信心都有所恢复。”

成交价稳定

2月11日，赵波把自家58平方米房子的挂牌价从460万元调低到了440万，即便如此，经纪人依然劝他“咱们小区同等户型的卖价大概在410万元，建议您再调低下心理价位吧。”

但赵波想试试。看到二手房成交明显增多的他，即便知道自己的挂牌价超出市场价不少，依然寄望于北京房价的未来走势。

挂牌价过高的代价，就是带看量稀少，即便偶尔有看房的买方，也没有购买意向，唯一一次谈价，对方给出的价格是415万元，赵波没同意。为此，经纪人颇感遗憾。

实际上，北京二手房的成交价目前仍相对稳定，并未因为成交量的急剧增加而大幅波动。

根据中指百城二手住宅价格指数，2023年1月，北京二手住宅均价环比止跌转涨，涨幅为0.02%。随着市场活跃度的回升，业主信心也有所恢复，挂牌预期有所回升。

麦田房产方面提供给21世纪经济报道记者的数据也显示，北京二手房价格整体表现平稳。从麦田所覆盖的楼盘来看，1月全市二手房挂牌价和12月相比维持不变，2月份挂牌价微涨0.1%，属于正常波动。

“一般情况下，成交量上涨的下一步就是成交价，目前还没看到这种变化，只不过随着市场上房源量的减少，议价空间有所缩小。”朝阳东四环区域一位资深经纪人透露：“周末店里有两单没谈成的，原因都是业主对价格比较坚持，不愿意让步。”

该经纪人举例说，如果房子本身挂牌价合理，买方砍价幅度还像年前似的照着10万来，但是业主方的议价空间已经缩小到了5万之内。

西城德胜区域一位经纪人也告诉21世纪经济报道记者，卖方的市场预期比较强，只要不着急用钱，都愿意等一等，看看能不能卖到更高的价格。

麦田房产分析师进一步指出，根据麦田房产监测，1月北京二手房议价空间和上月相比减少0.17个百分点。“总的来说，目前在售房源充足，买卖双方心态比较稳定。但随着成交量的增加，二手房的议价空间有所减少。”

“未来，随着楼市政策环境的进一步宽松，市场预期与信心有望逐步恢复，3月份北京二手房市场活力也有望进一步提升。”陈文静补充说：“但成交规模想要超过2021年3月份的22000套，还是有比较大的难度。”