地产启示录｜雅居乐等待靠岸

21世纪经济报道记者吴抒颖 广州报道

若要从这轮地产周期中挑选相对有毅力的民营房企，雅居乐应该是能够分到一些票数的那位。

去年房地产市场持续下行，雅居乐顶住了挤兑压力、扛过了偿债高峰，在没有进行一笔公开债务展期的前提下，将未发生实质性公开违约的形象维持至今。

进入2023年，雅居乐融资上得到了来自资本市场等各方的扶持与帮助。

年初，雅居乐在中债增的担保下成功发行12亿元中期票据；今年3月，雅居乐获得金融机构约23.08亿港元及3693.6万美元的定期贷款；再到5月，雅居乐又一次获授52.57亿港元及4719.13万美元两部分组成的定期贷款融资。

平心而论，在多家同城房企早在去年就已经进行展期、且在今年纷纷进行债务重组的背景下，雅居乐如果采取同样的举措也在情理之中，市场也能够给予一定的支持与理解。但雅居乐蹒跚艰难地维持相对正面形象，在绝境中断臂求生，并逐渐向光亮处行进。

雅居乐的坚韧，让市场看到了民营房企的另一种生存可能。它的求生过程可能难以复制，但民营房企在融资、销售均发生收缩的环境下所展现的求生意志，也有其值得被看见的闪亮点。

时至今日，在市场环境前景不甚明朗之际，雅居乐能否完全摆脱债务困扰并重回正常经营轨道，答案依旧不确定。它的确有强大的生存动力，但所面对的困扰同样存在。正因此，投资者和资本市场对雅居乐态度审慎不改。

续命

雅居乐的难得之处，是在逆境下仍能够保持稳健的融资节奏。

2023年5月22日晚间，雅居乐发布公告称，其已与多家金融机构订立由香港上海汇丰银行协调的融资协议，获授52.57亿港元及4719.13万美元两部份组成的定期贷款融资，期限为19个月。

这笔融资的用途将是“借新还旧”，其将用于偿还雅居乐之前与恒生银行和其他金融机构签订的融资协议中约定的贷款和未偿还债务。

放在以前，“借新还旧”对房企是再正常不过的融资方式和用途。去年以来，由于房企美元债的发行渠道被收窄，加之资本市场的响应度不高，房企“借新还旧”变得异常艰难。这种环境下，雅居乐能够按照自身的节奏进行融资安排，还是让市场感到些许欣慰。

一位不愿具名的私募机构人士告诉21世纪经济报道记者，雅居乐和外资行的关系都还不错，“所以在融资上能够得到一些支持。”

这笔融资之前，雅居乐在今年3月也获得金融机构约23.08亿港元及3693.6万美元的定期贷款，同样由香港上海汇丰银行有限公司协调，期限为12个月。

雅居乐这笔贷款的用途是，将用于根据与恒生银行有限公司（作为融资代理人）于2020年6月24日订立的32.42亿港元定期贷款融资协议，以及在2020年6月30日、2020年11月5日与若干金融机构附加融资协议项下，未偿债务23.08亿港元及3693.6万美元全部进行再融资。

21世纪经济报道记者从境内外的机构人士处了解到，这两笔由汇丰银行协调的贷款可以看作是汇丰银行和恒生银行之间的贷款协调安排，“这两笔其实是续贷。”

在这两笔贷款成功协调的同时，雅居乐还在公告中表示，截至目前，其在完成融资后，已成功就再融资取得等值合共超过82亿港元的银团贷款授信。

贷款得到存续，雅居乐境内融资、股权融资同样稳步推进。

去年11月以来，雅居乐已经进行多次配股融资。第一次是在2022年11月16日，其时配售价格为2.68港元/股，筹集资金净额约7.83亿港元；第二次则是在2022年12月20日，募资6.17亿港元。

今年1月11日，雅居乐再度配股融资，这一次的配股价格是2.25港元/股，筹集资金4.89亿港元，主要用于偿还2025年到期的本金为5亿美元的无抵押债券的尚未偿还票息付款、现有债项再融资及一般企业用途。

与此同时，今年雅居乐也宣布成功发行2023年第一期中期票据，总金额12亿元，期限3年，利率4.7%，募集资金将用于项目开发建设和发行人补充流动资金用途。

努力活下去的雅居乐安全了吗？

这对雅居乐管理层或者资本市场的投资者都是难有确切答案的问题。

一位境外投资机构人士告诉21世纪经济报道记者，雅居乐公开债目前来看今年的偿还压力不大，境外公开债最近的一笔到期要到2025年，永续债后续应该也是继续延递。“但雅居乐未来的发展情况，我觉得还是要观察，只能说他们活下去的意愿确实比较强。”

靠岸

仅靠意愿，并不足以让雅居乐活下去。

参考过往房企出险的经历，许多房企违约的根本原因，还是在于加杠杆过度，优质项目出现超融导致手里已无资产可用于继续融资，一旦“借新还旧”的渠道被打破，最终只能无力回天。

在挣扎的过程中，许多房企的实控人实际也有过纠结，在还款和运营中作出选择。“老板其实也纠结过很久，一笔一笔还下去压力实在是太大了，最终确实是没办法了，才决定做债务重组。”一家出险民营房企的总部人士分析称。

综合上述方面的因素来看，雅居乐仍能够坚持下去的原因，还是在于其手上有较好的用于担保的资产。

一位不愿具名的地产分析师告诉21世纪经济报道记者，“很多房企到出险的时候可能都想活着。但有些它就是实在保不住了。雅居乐还是因为之前融资比较克制，资产还过得去，才能撑到现在。”

上述境外投资机构人士也表达了相同的观点。他指出，雅居乐海南清水湾的地帮雅居乐释放了一些流动性出来，而且他们不少土储成本很低，就还有融资空间。“家底更厚一些。”

可供对比的数据是，雅居乐2022年年报显示，目前雅居乐的土地储备主要分布在长三角、大湾区及海南等区域，而平均楼面地价约3255元/平米，这一成本要优于与之规模相似的房企。

即便公开债务保持良好的兑付记录，但现实的骨感之处在于，雅居乐的表外债务目前同样存在逾期的情况。

21世纪经济报道记者从上海票交所披露的《截至2023年4月30日承兑人逾期名单》获知，雅居乐旗下多家公司都在名单上，包括无锡雅居乐、扬州雅居乐等。

除此以外，据21世纪经济报道记者从三个境内外机构人士处获得的消息，目前由雅居乐担保的部分私募债也在展期状态。

由此而观之，雅居乐的生存状况也有些许难关在前。从现在看未来，房企未来的发展模式，绝不是靠债务驱动，而应该是产品力、服务力的驱动最终带动销售和运营的回暖。

在这方面，雅居乐也还未靠岸。

公开渠道中可以看到，雅居乐未来这两年，减轻债务、优化财表仍是工作的重中之重。

在今年雅居乐股东大会上，雅居乐高级副总裁潘智勇表示，现金流仍是今年重点工作。雅居乐有 50 亿至 60 亿元的资产处置及股权变现计划，必要时会进行变现，补充公司现金流，并会进行追收应收款，增加公司现金流。

市场变化多端，雅居乐也明确表示今年不会有新增投资计划。

潘智勇说，雅居乐集团 2023 年可售资源为 1500 亿元，今年销售目标约 650 亿元至 700 亿元，但集团会暂缓拿地计划。今年会利用促销加大销售，从根本解决问题。

销售面上，雅居乐今年前4个月录得总合约销售金额则为204.8亿元，在去年低基数的前提下，仍同比下降18.2%。

而大幅度的亏损阵痛，短期之内或许也难以消解。

2022年，雅居乐录得净亏损133.73亿元。何时扭亏，雅居乐管理层也有美好的愿望。雅居乐董事会主席陈卓林提到，希望其最快于 2024 或 2025 年可以扭亏为盈，并于盈利后尽快恢复派息。

这句话的潜台词，或许是雅居乐在2023年这个财年，仍将交出一张亏损的成绩单。市场掉头下行，雅居乐这般维持“良好学生”形象的房企，也在艰难等待靠岸。