地产启示录｜彩生活的回归与坠落

21世纪经济报道记者 吴抒颖 广州报道

彩生活，这家曾经的“物业第一股”重整归来，在停牌15个月后携带着补发的三份财报后宣布复牌，重启交易。

尽管在此之前，彩生活早已预告过即将在2023年7月5日发布财报，但放在当时，市场也很少能够预料到，它的复牌进程会推进得如此之快。仅仅在发布财报之后，彩生活就能够达成复牌条件，恢复上市地位。

在2021年4月那一轮因未能刊发财报而导致停牌的物企中，彩生活应是率先复牌的其中一家。

在它之前，也有已经发布财报的物企却暂未能复牌的先例，归结到底，彩生活的财务账本相对简单，并未在审计过程中被查出挪用存款等恶劣行为，此外彩生活也对董事会进行了一番调整，这也是复牌过程中的关键一环——关关硬闯，彩生活方达成复牌心愿。

这是彩生活这家曾有着光环的物企在企业发展史上值得铭记的一刻。但不应忘记的是，在2021年9月将核心资产出让予碧桂园服务后，彩生活手上可打的牌早已不多。

虽此前第三方拓展得力让之保有一定的管理面积，但而今物业行业已不是跑马圈地的时刻，彩生活未来或许应是专攻“小而美”——变小已经不可避免，而如何重振品牌、发力服务乃至轻装上阵，更是彩生活应该去探索、去努力的方向。

变轻

彩生活此番复牌，打的自然不是无准备的仗。

7月5日晚间，彩生活发布公告称，其已经达成复牌条件，7月6日起正式恢复在港交所的买卖。

根据彩生活此前接获的复牌指引，其需要证明满足联交所的相关规定以及刊发所有未发布的财报及处理任何审核修订；此外是向市场提供所有重大资料，以便股东及其他投资者评估其状况。

在港交所对彩生活发出的复牌相关规定中，有一条是需要有至少三名独立非执行董事，而其中至少一名独立非执行董事必须具备适当的专业资格，或具备适当的会计、财务管理专长。

为了满足这一条，彩生活在今年6月进行了一番密集的人事调动。

在此期间，杨澜被委任为彩生活执行董事，李恩辉获委任为独立非执行董事、董事会审核委员会主席以及董事会薪酬委员会成员；与此同时，朱国刚、陈新禹则辞任彩生活执行董事，这两位均为彩生活母公司花样年的执行董事。

随着董事会成员变更，彩生活复牌路上的障碍已经部分扫清，接下来最为关键的就是财报的发布以及审计机构的意见。

7月5日晚间，彩生活一连发布三份财报，同时宣布恢复买卖。

受到市场环境以及母公司出险等多种因素的影响，彩生活的财报自然不会很好看。

根据财报，截至2022年年底，彩生活实现总收入约13.11亿元，同比下降58%；毛利约为4.21亿元，同比减少约49.8%；归母净利润约为3140万元。

但彩生活这份财报，也并非没有亮点。由于物业行业的特性，彩生活也仍然保持不错的毛利率，其2022年的整体毛利率约32.1%，相较2021年的26.9%还上升5.2个百分点。

作为一家“轻资产”的企业，彩生活也真正让自己“变轻”了。

根据财报，彩生活2022年的资产负债率约23.8%，银行结余及现金约7.57亿元，较2021年的约6亿元增加26.2%；与此同时，彩生活在2022年年末实现有息负债为零，侧面印证其主动减债策略有所成效。

规矩

与彩生活同期停牌的物企，也有不少在争取复牌之中，但即便先于彩生活发布财报，却也难以达成复牌指引。这是因为，这类物企多数有与母公司违规的资金往来且目前未有处理方案，而由此也导致它们的可持续经营能力受到质疑，复牌之路漫长。

可供对比的例子是奥园健康，这家物企目前已经补齐财报，且于5月底已经提交复牌申请，但至今未能成功复牌。

奥园健康之前曾陷入与母公司违规资金往来的漩涡中，港交所对之的复牌指引也包括对资金往来事项及指控进行适当的独立法证调查，公布调查结果并采取适当的补救措施，以及进行独立内部监控检讨等。

目前尚不清楚奥园健康的复牌进程推动进度，但在市场人士看来，这类物企的复牌难度要高于其他。

“说白了，彩生活和这些还是不一样。没有发现违规占用资金，这就大大降低了复牌难度；本身平台的独立性还可以，加上业绩虽然比起以前差也还能盈利，说明有一定价值，这就是复牌的关键。”一位不愿具名的地产分析师对21世纪经济报道记者表示。

事实上，在之前补发业绩的物企中，也有少数财报本身被审计机构出具“带强调事项的无保留意见”，其中就指向了违规占用资金可能对物企本身的经营带来的重大不确定影响，而港交所复牌的要求之一，也是要证明其可持续经营能力。

彩生活没有这些烦忧，其复牌的难易，完全取决于财报的质量以及现有状况下的可持续经营能力。

从彩生活的财报中所透露出来的数据，这家物企目前的管理规模，仍然是在行业中排名前列。截至2022年年底，彩生活合约管理总建筑面积达到约4亿平方米，对应的小区数量达到2107个。其中，已经产生收益的合约管理总建筑面积达到2.09亿平方米。

前路

在复牌后的首个交易日，彩生活的股价表现，并不理想。早盘冲高以后，彩生活股价狂泻，截至收盘，彩生活报0.53港元/股，下跌14.52%，总市值仅为7.88亿港元。

这就说明，彩生活复牌只是重生的起点，只是保住了上市位置；而后能否冲回到扩张轨道上，这不确定。

一个直观的事实是，彩生活目前在手的核心资产，已经不多；这是由于2021年其已经将旗下最具有价值的资产出让予碧桂园服务。

2021年9月，碧桂园服务发布公告称，其与彩生活服务签订股权转让协议，以不高于33亿元的总代价收购彩生活旗下邻里乐控股集团有限公司100%股权。在这宗交易完成后，碧桂园服务已经持有彩生活几乎所有核心资产。

可供对比的是，在彩生活2022年财报中，营收、利润等都录得过半降幅，其中，物业管理服务收入由2021年约28.86亿元减少58.2%至约12.06亿元；增值服务收益由2021年约2.05亿元减至8800万元，减幅为57.1%。彩生活将导致这些收入大幅减少的原因指向了出售主要附属公司，不难见得主要附属公司中必然有邻里乐。

而在出让邻里乐之后，彩生活目前看来，也并未有可以弥补的方式来填上这部分失去的业务。

在年报中，彩生活截至2022年底仅与2个社区订立顾问服务合约，顾问服务安排的总建筑面积合共约为13万平方米。彩生活还表示，其主要透过取得新服务委聘进行业务扩展。与之前彩生活的扩张节奏，已经相去甚远。

这一例子也可以印证，彩生活在物业服务领域，受限于客观因素，其扩张的节奏已经在变慢，而它所能获取的信任，也或许不再如之前那般。

根据彩生活内部人士的说法，其未来将通过自身的系统性、结构化调整和沉淀，以更加健康的状态回归赛道，回归社区服务行业本质。即以扎实的社区服务、前瞻的业务创新及稳健的市场拓展，为业主、合作伙伴、员工、投资人、股东提供价值。

2014年，彩生活作为“物业第一股”被推上资本市场打开了投资者的想象空间，其后这家物企因其母公司对之能够提供的支持较少而走上了并购扩张的道路，最终也实现规模前列的目标。

这个过程中，彩生活也因其服务质量差等问题备受诟病而引发了市场对服务品质的重视，彩生活也一度痛定思痛，意图在服务品质上作出长足的提升，最终这一计划随着彩生活母公司花样年陷入泥淖等其他客观原因而戛然而止。

阵痛以后，未来的彩生活也未必都是坦途。但它率先跑出来，做了一个榜样，前路即便曲折离奇，也足够让外界看到商业世界残酷的一面。