地产启示录｜奥园负资产下的债务重组

21世纪经济报道记者 吴抒颖 广州报道

2023年7月初，几经延宕，奥园一口气公布了三份财报，以及境外重组的最新进展。

本着先报喜再报忧的原则，奥园首先披露了它目前债务重组的“重大利好”，是一份债务重组的方案。与之同时，奥园也宣布已经与33%的债权人达成协议，这意味着，奥园的境外债重组取得了一定成效。

随后，奥园再将三份乏善可陈的财报呈出，业绩下滑以及负债攀升，这都是预料之中的事件；出乎外界意料的是，奥园这家被认为有核心区位旧改资产的企业，经过一番折腾，竟交出了一张净资产为负的报表。

两面相交，奥园当期的处境自不必言说；债权人同意重组方案的选择有几分无奈几分憧憬，也无须过多解读。从奥园过去两年的财报中，这家房企的式微肉眼可见，即便成功完成债务重组，它又将凭何保证持续经营进而清偿债务，未有定论。

奥园的过去现在和未来，是本轮地产周期下的出险房企所经历过的逆旅，又是它们必将踏上的荆棘之路。回望已经成功完成债务重组的房企，即便短暂缓解了债务压力，在目前市况下也不得不二展再展。谁也不敢有丝毫懈怠。

再借八年

奥园这份方案的推出，与其之前预计的时间相若。

今年5月，奥园公布“暂缓还债”进展时就表示，计划在6月30日前完成整体债务重组协议，并尽早按照港交所复牌指引发布财报，开启复牌申请。

仅剩一个多月的时间，奥园难以达到预期完成整体债务重组协议的目标，但重组方案还是按期给出。

7月2日，奥园公告称，于2023年6月30日与境外若干优先票据持有人组成的债权人小组就其境外债务全面重组方案的主要条款达成协议，目前已经争取到33%的债权人同意，而这份方案最终通过的标志，是得到75%债权人的批准。

33%的同意率，勉勉强强。在奥园之前，一家负债高企的大型房企所披露债务重组方案，通过率也能到35%的区间，但之后进展缓慢。

一位境外债的投资人士告诉21世纪经济报道记者，债务重组方案能够同意，不一定是方案够好，而是有没有办法。有些房企通过是资产还行，方案也不错，有些是肯定收不回来，别无他法只能同意。

奥园所推出的境外债方案，逻辑上来看，是通过债券展期以及债转股的方式，来降低短债比例并释放一定资产。

根据重组方案，中国奥园将发行新的融资工具对原债券进行置换，包括4支共计23亿美元新债务工具期限至2031年，14亿股普通股、1.43亿美元无息强制可转换债券，及16亿美元永续债。

其中，中国奥园全资直接附属公司Add Hero Holdings Limited拟发行三支共计18亿美元新债务工具，还本、到期日始自2026年9月至2031年9月，票据现金利率将为每年7.5%-8.8%。中国奥园拟发行5亿美元新债务工具，到期日为2031年9月，票据实物支付利率将为每年5.5%。

同时，中国奥园拟新发行10亿股普通股，连同目前公司实控人郭梓文及家人利益持有的4亿股普通股，将根据重组方案的条款转让给若干合资格债权人。

这就意味着，奥园的展期期限最长要到至少8年以后，而且奥园也并未在这份债务重组方案中追加增信措施，同时也未有与其旗下可能稍有经营价值的资产进行债转股的转换，这也让之后奥园这份债务重组方案的实施平添了一些不确定性。

资不抵债

假若奥园债务重组成功，未来持续偿债的源流，仍然是来自于经营面的可持续进行，但奥园的财报，这方面的证明还需要强化。

在披露债务重组进展的次日，奥园公布了三份财报，这是能让外界更清楚看到其经营状况的资料。

在经营面上，奥园已经连续两年录得巨额亏损，且营业额在不断下滑。

2021年，奥园录得营业额约为500.22亿元，较2020年下降约177.72亿元，下降幅度为26.2%；进入2022年，总营业额约为187.11亿元，较2021年减少约313.11亿元，降幅为62.6%。

盈利方面，2021年奥园的归母净亏损约为330.75亿元；2022年，奥园的净亏损约为78.43亿元，两年相加，奥园的归母净亏损为409.18亿元。

经营面未见好转，奥园还有一组值得关注的数据是，它目前已经处于资不抵债的状态。根据年报，截至2022年底，奥园总权益为负176.37亿元，而当期，奥园境外计息负债总额为428.18亿元，境内计息负债总额为662.32亿元。

这份报表，难免被“非标”。奥园的审计机构信永中和选择“不发表意见”，其理由是，奥园存在多项与持续经营有关的不确定因素之间可能存在互相影响以及可能对综合财务报表产生累计影响，故此信永中和无法就财报发表意见。

在财报发布后，奥园的投资者也不免担忧，在负资产以及千亿负债夹击下，即便奥园复牌，也只具有象征意义。而即便债务重组成功，在未来的日子里，也难言发展。

眼下，奥园的第一要务，是“保交楼”。

奥园董事会主席郭梓文在年报中称，“2023年本集团将继续苦修内功，开源节流，确保项目的开发建设和顺利交付，加快销售回款，同时以坦诚和负责任的态度争取尽快与境内外债权人达成和解。”

复牌未期

奥园发布财报以及推进债务重组，其所指向的目标之一，是推进股票在港交所的复牌。

据奥园方面对外透露，其目前正按照港交所复牌指引有序推进复牌工作，各项工作进展顺利，有信心尽快实现复牌交易，完成保兑付、保交楼使命，引领企业恢复到正常经营状态。目前中国奥园加速保复工保交楼双百行动，旗下项目均按计划及进度进行中。

奥园停牌至今已经超过15个月，再过三个月，如若未能达成复牌条件，奥园或将会被港交所摘牌。

根据港交所去年6月30日对奥园发出的复牌指引，奥园复牌的条件包括发布所有尚未刊发的财务业绩并处理任何审核修改；证明管理层的诚信及不会为投资者带来风险及损害市场信心；此外还有向市场公布所有重要资讯，供股东及投资者评估相关状况等。

奥园目前已经完成了其中的重要一步，也即是发布财务业绩，但由于其审计机构不发表意见，按照复牌指引，奥园或许也要处理审计机构的意见，以证明其可持续经营能力。

尽管有信心复牌，但奥园目前的经营面上，仍然羸弱。

根据奥园相关人士的说法，其坦承，当前地产销售行情持续下滑，消费者购房信心严重不足。为了确保兑付与交楼，以及应对未来行业形势有可能更加严峻的考验，公司刚刚进行了新一轮组织架构调整，力争以最少资源消耗坚持最长发展时间，最大程度整合奥园的所有资源，精打细算分秒必争，坚持到市场回暖阶段有所作为。

根据奥园此前发布的公告，今年上半年，其未经审计物业合同销售额累计仅约74.8亿元。

从各方对市场的预判来看，目前房地产市场仍在低位。此前在万科股东大会上，万科董事会主席郁亮就曾表示，市场短期表现确实有压力，合理需求没有得到有效释放，成交也没有达到合理水平，短期信心还需进一步重建。

根据郁亮分享的数据，今年4月，全国主要城市新房成交环比下降26%，5月又下降2%，6月目前来看也没有恢复。从新房来访和二手房带看量看，6月环比5月继续下降，分别下降7%和10%。

伴随市场的压力，奥园重生的过程，荆棘遍布。需要诚实的行动而非伪饰，大家看得见。