复盘与启示丨房企市值管理滑铁卢

21世纪经济报道记者孔海丽 广州报道

7月28日，“博鳌·21世纪房地产论坛第23届年会”广州场现场，中指研究院和21世纪产业研究院联合发布了《复盘与启示——深度调整下的房地产发展模式研究》报告。

报告深入剖析了房企过往的发展模式，从管理模式、融资模式、拓展模式、市值管理模式，以及出现债务违约后的处理方式等入手，分析房企的发展特点。

其中，关于房企市值管理模式，报告指出，代表房企顺应板块走势，曾积极利用并购重组、引入战投等多种手段提升市值表现。

2017年-2023年上半年，代表房企市值均值、市盈率和市净率整体呈下行趋势，仅在2019年出现短暂的反弹。

2017年A股房地产板块走势随大盘震荡上升，港股市场房地产板块在经过2017年初的下跌后整体呈上升趋势，整体跑赢大盘，且领先优势逐渐扩大，代表房企市盈率和市净率受板块上升影响处于较高位置。

2018年以来，受中国经济转型升级、中美贸易战及房地产市场调控趋严影响，房地产板块估值整体下行。

2019年，房地产板块整体随大盘呈震荡上行趋势，代表房企市值均值、市盈率和市净率有所恢复。

2020年，由于疫情影响，资本市场整体陷入震荡，房地产板块整体来看表现较弱，代表房企市值均值走低。

2021年-2023年上半年，房地产板块持续震荡走低，伴随市场下行、出险房企数量增加，投资人对房地产市场信心不断下降，代表房企因出现流动性问题股价连续下滑，市盈率和市净率逐渐下调，部分房企股票停牌或者退市。

报告指出，市值管理策略分为价值创造、价值经营及价值实现三类，其中价值经营是最关键的部分，价值经营即企业通过资本运作提升市值，主要分为扩张型、收缩型及内变型三种类型。

扩张型包括并购重组、增发配股两种方式。并购重组是市值增长的主要动力，通过并购重组，上市房企既可获得大量优质项目储备，提高市场占有率和利润率，促进业绩提升和市值提高，也可以打造多元化发展模式，开拓商业、存量房、物流等领域，协同促进市值规模的扩大。

配股和增发是上市公司提升市值的重要手段。通过增发和配股，上市房企的资金得以有效补充，资产结构改善，负债率下降。同时，经过先进流的补充，房企的销售规模也往往进一步提升，其股价和市值也得以上涨。

收缩型包括分拆上市和资产剥离两种方式。对于在资本市场估值较低的房地产行业来说，通过分拆旗下成熟的业务上市，可拓宽融资渠道，提高母公司资产流动性，更好地满足企业子业务发展中的资金需求，进而获得较高的估值。通过业务拆分，上市子业务价值得以凸显，从而获得理想的上市价格，房企和子业务均获得可观的资本溢价。对于子业务来说，独立运营，有利于该项业务的潜在价值显性化，并带来更多的发展机会。近些年，不少房企将旗下的物管业务分拆上市，并获得资本追捧，子业务也获得较大的发展机会。

通过资产剥离进行资金回笼，可有效优化和盘活资产、套取现金、增加资产流动性，改善企业短期盈利状况。2020年11月，富力地产向黑石出售位于中国广州市花都区花东镇的广州富力国际空港综合物流园，由黑石关联的基金以市场估值63亿元购买整个资产的70%权益，确定的估值高于投资成本，并实现了大额盈利。

内变型包括引入战投、股票回购和股权激励三种方式。引入战略合作伙伴，是指通过合资合作或其他方式，给企业带来资金、先进技术、管理经验，提升企业核心竞争力和拓展国内外市场的能力，推动企业技术进步和产业升级。引入战略合作伙伴，可充分利用双方优势资源，共同打开业务市场，拓宽企业增长空间、提升企业盈利能力、进而实现估值上升。

股票回购是指上市公司利用现金等方式，从股票市场上购回本公司发行在外的一定数额的股票的行为。通过股票回购，上市房企向市场传递其认为自己股票被市场低估的信息，引发资本市场的积极反应。上市企业对自家股票展开“自救”，通常情况会产生较好的效果，对提高净资产收益率等财务指标、增强市场信心、提振公司股价等方面均有积极意义。而且，在股价被低估时相对处于价格低位，回购能够降低股权收购的成本。

股权激励是一种使经营者获得公司一定的股权，让其能够享受股权带来的经济效益与权利，能够以股东的身份参与企业决策、分享利润、承担风险，从而激励其勤勉尽责地为企业公司长期发展服务的激励方法，是上市公司进行市值管理的策略之一。股权激励能在一定程度上将公司高管及核心团队成员的利益和公司股东利益捆绑起来，对于改善公司组织架构、降低管理成本、提升管理的效率、增强公司凝聚力和核心竞争力都起到积极的作用。