复盘与启示丨四大维度解剖与探索房地产新风向

21世纪经济报道记者唐韶葵 上海报道

房地产行业深度调整，高杠杆企业风险不断暴露，数十家民营房企发生债务违约，行业进入加速优胜劣汰阶段，未来如何走向？

7月28日，中指研究院和21世纪产业研究院联合制作的《复盘与启示-深度调整下的房地产发展模式研究》报告（简称“报告”），在“博鳌·21世纪房地产论坛第23届年会”广州场发布。

该份报告梳理了房地产市场进入深度调整阶段以来的一系列表现，房企在市场上行期奉行的“高杠杆、 高负债、高周转”模式积累了大量的债务风险、产品风险、交付风险、管理风险，在市场下行期逐渐暴露出来。报告从本轮市场出清角度分析指出，房企在发掘发展机遇、提升自身能力方面以实现合理增长仍存在相当探讨空间。

报告以“房企风险、发展模式、案例解析、发展策略建议”四个维度全面解剖、探讨了行业面临的风险与新发展方向。

据不完全统计，截至目前债务违约房企已达 66 家。这些违约事件凸显了房地产行业的债务问题。2023 年以来，多家房企触发退市风险警示，其中多数是出险房企。报告以蓝光、嘉凯城、荣盛、奥园四家典型房企作为案例，详细剖析了上市公司退市对公司融资、销售等经营活动具有严重的负面影响，且因经营亏损以及债务违约等多种因素叠加，被实施退市风险警示的企业迅速增加。

过去两年，行业发展重心落在去杠杆，房企化债方式呈现多样性，行业也面临前所未有的调整。出险房企主要通过债务展期、以资抵债和债转股的形式实现债务重组，另外，部分企业通过逆向混改等形式化解风险。

但，发展是硬道理。报告指出，未来房地产市场增量空间见顶，向上突破动能不足，过去房企“高负债、高杠杆、高周转”的经营模式难以持续，房地产企业要顺应政策及行业趋势，主动告别三高模式，积极探索新的发展模式。

2022 年 3 月国务院金融稳定发展委员会召开专题会议提出，要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案，提出向新发展模式转型的配套措施。2023 年 3 月 5 日，政府工作报告指出，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，支持刚性和改善性住房需求。一方面房企应注重经营安全，在严守安全底线的基础上聚焦布局高潜力城市，持续打磨优质产品，抓住增量市场结构性机遇，追求有质量增长；另一方面发挥自身优势，发展轻资产商业管理、代建、长租等业务，探索新发展模式。未来行业分工程度不断加深，除少部分头部企业能够横跨多个领域，区域型中小企业或多聚焦核心优势业务，成为“专精企业”。

值得关注的是，报告还从开发、轻资产、资管等多个方向深度探讨了行业未来新发展模式的可能性与可行性。