复盘与启示丨溯源房企风险多样性的形成

21世纪经济报道记者唐韶葵 上海报道

激进举债扩张、跨行业多元化布局......房企的财务边际恶化就此埋下伏笔。2020 年，4 家房企出现债务违约，多米诺骨牌效应迅速在行业蔓延。

房企的债务危机并非偶然，其风险表现的多样性与化债方案的复杂性，正是最值得行业反思与探讨的。7月28日，“博鳌·21世纪房地产论坛第23届年会”广州场现场，中指研究院和21世纪产业研究院联合联合发布了《复盘与启示——深度调整下的房地产发展模式研究》报告（简称“报告”），对房企违约事件爆发进行了追根溯源。2021 年，为控制系统性金融风险，房地产信贷收紧，是行业流动性受到影响的主要原因。

债券违约房企的净负债率都远超行业平均水平，杠杆率过高，其中部分更是盲目进行多元化布局，进入与地产主业相距较远的领域，沉淀资金大，回款慢，令现金流压力剧增。

我们看见，我们也在反思。报告的可读性在于：深度分析房企债务违约之后风险呈现的多样性，其中最具有杀伤力的便是退市。房企退市表明行业风险加快出清。一方面，房企上市的高峰期已过；另一方面，行业也在反思过往的模式弊端，也要探索新方向。

时移势易，行业加速洗牌，对于出险房企而言，通过债务重组获取宝贵时间后，仍需尽快恢复正常经营状态，改善经营现状，回归正轨。报告另一个可读性比较强的部分，也为众多企业财务从业人员所关注：深度剖析出险房企债务重组的三大模式：以资抵债、债转股、修改其他债务条件等。

在自救、化债过程中，房企也出现了各种各样的新情况与问题，这些情形都是行业前所未有的，化债方案的复杂性也广受关注。报告提出，逆向混改是化解房企经营风险的另一种重要形式，近几年，国务院提出鼓励各类资本参与国企混改和国有资本以多种方式入股非国企，监管部门表态支持国企与民企相互兼并重组。

伤痛逐渐会被时间抚平，思考才能收获真正的经验。这份报告试图以最详尽的分析，呈现行业问题，并与业内一起发现、探索前方的更多可能性。