中国建筑：“逆袭”的地产与失去的利润丨基建新动能④

21世纪经济报道记者张敏 北京报道

10月26日，中国建筑发布2023年第三季度报告，公司前三季度实现营业收入1.67万亿元，同比增长8.81%。利润总额706.63亿元，同比下降2.77%，虽然降幅比2022年有所收窄，但仍是三季报中为数不多的“黑点”。

中建对此的解释为，公司不断推动业务转型，提高成本精细化管控，但受房地产市场调整转型的影响，利润总额同比略有下降。

作为全球最大的投资建设集团，中国建筑旗下有房屋建筑工程（房建）、基础设施建设与投资（基建）、房地产开发与投资（地产）、勘察设计（设计）、境外业务（海外）等五大业务板块，其中前三项是主要的业绩贡献点。过去多年来，受益于房地产业的发展红利，地产业务一度以两成左右的营收占比，贡献公司半数的利润。最近两年，在房地产业深度调整的背景下，中国建筑逆势加码房地产，成为土地市场最受瞩目的央企之一。但目前来看，地产业务不仅难以贡献现金流，反而对业绩形成了拖累。

今年年中，中国建筑发布“一六六”战略路径，地产业务的发展战略是塑强“卓越优势”，在规模效益、业务品质、运营能力上做到行业领先。相比之下，房建业务的发展战略为塑强“首位优势”，基建业务则是塑强“支柱优势”。

该表述的微妙变化，意味着地产业务的定位正在悄然重塑。站在公司发展的角度，此番调整能否帮助中国建筑顺利穿越房地产调整周期，并实现业绩的平稳过渡，还需进一步观察。

地产业务沉浮

中国建筑旗下拥有中海地产和中建地产两大房地产品牌。其中，中海地产于1992年在港交所上市，股票简称为“中国海外发展”。中海以出色的成本管控能力著称，并常年位居中国房地产企业十强。在中国建筑的地产业务中，中海的规模占据半数以上。

中建地产是公司各局院地产业务所使用的品牌。中国建筑旗下共有8个工程局，均涉足房地产业务，被称为“中建八子”。中建地产同样是房地产业的一支“劲旅”，依托中国建筑而具有较强的产业链竞争优势。

近年来，房地产业进入深度调整中，具有国资背景的房地产企业，具备更强的成本优势和更稳定的销售表现。

2020年到2022年，中国建筑地产业务的销售规模连续三年维持在4000亿元以上。2023年前三季度，中国建筑地产业务的合约销售额为3335亿元，同比增长22.4%；合约销售面积为1329万平方米，同比增长21.1%。这一规模已十分接近同期的行业老大保利。有分析认为，按照当前的增长态势，到今年年末，中国建筑有可能从“隐形霸主”成为房地产业真正的“霸主”。

过去，地产业务曾为中国建筑贡献了不菲的利润。

得益于房地产业较高的利润率，2009年和2010年，地产业务以14.7%和12.3%的收入占比，贡献了公司利润的62.2%和55.5%。此后，虽然利润率不断下滑，但地产业务的利润贡献率仍能维持在4成上下。

但到2022年，地产业务的毛利率从4年前的35%大幅降至19%，对中国建筑的利润贡献率则降至25.7%。

这一年，地产业务已经对中国建筑的盈利能力形成拖累。2022年，中国建筑在营业收入保持增长的情况下，利润总额出现了多年来的首次下降，为888.35亿元，同比下降12.1%，比2020年下降5.8%。同年，中国建筑的归母净利润也出现了多年来的首次下降。

到2023年上半年，地产业务的毛利率进一步降至18.1%，中国建筑利润负增长的局面仍未改变。如今，这一情况已持续至第三季度。

在行业深度调整、利润率不断下滑的情况下逆势加码房地产，被认为是中国建筑“丢失”利润的主要原因。

根据年报，2022年，中国建筑地产业务的拿地销售比约为46%，比2021年有所下降。其中，中海斥资1107亿元拿地，拿地销售比为43.5%；“中建八子”的拿地规模约为740亿元，拿地销售比为50%。

作为对比，根据中指研究院的测算，2022年50家代表企业拿地销售比均值为15.5%。其中，央国企及混合所有制房企拿地销售比为21.4%；民营房企拿地销售比仅5.8%。

今年，中国建筑继续保持着较高的拿地强度，尤其是“中建八子”。根据上海易居研究院的统计，今年前三季度，中建二局旗下的地产品牌中建玖合新增土地货值264.2亿元，相当于同期销售规模的230%；中建壹品（三局）、中建东孚（八局）、中建智地（一局）的新增土地货值分别为183.3亿元、165.4亿元、157.1亿元，相当于同期（全口径）销售规模的68.2%、61.7%、120.9%。

中国建筑某内部人士向21世纪经济报道表示，“中建系”内部也存在同业竞争的问题，“中建八子”之间的竞争尤其激烈，甚至可称为“较劲”。他表示，除了一局、二局总部同在北京外，“八子”的总部并不在同一城市，区域布局上原本也有所差异。但近年来，多个局院启动扩张，其地产业务布局也慢慢有所重合，不仅在拿地中时有“贴身肉搏”，项目也偶尔互为竞品。

今年3月，位于北京市昌平区的朱辛庄地块迎来竞拍，吸引了42家房企参与，其中包括“中建八子”中已经入京的全部“五子”。中海地产也参与了该地块的竞买。

该人士认为，“中建系”的地产业务在某种程度上超出了良性竞争的范畴，这难免对公司的利润、品牌等带来不利影响。 

基建仍是“压舱石”

在此情况下，对地产业务的重新锚定势在必行。

2023年7月，中建集团召开2023年年中工作会议，发布了中国建筑“一六六”战略路径。在“六个塑强”中，包括塑强房建首位优势、塑强基建支柱优势、塑强地产卓越优势。

具体来看，在业绩贡献最大的三项业务中，中建集团对地产业务的要求是，在规模效益、业务品质、运营能力上做到行业领先。对房建、基建的要求，则分别突出“首位”、“支柱”，重要性明显高于前者。

作为全球最大的工程承包商，房建、基建两项业务一直是中国建筑的业绩“压舱石”。长期以来，这两项业务的利润率虽不及房地产，但基本保持稳定。2021年和2022年，中国建筑房建业务的毛利率回升至7.8%和8.0%，基建业务毛利率则重回两位数，在一定程度上弥补了地产业务的利润损失。

中国建筑在房屋建筑工程领域具有绝对优势，覆盖超高层、大型场馆、工业厂房、办公楼、 酒店、医院、学校等细分领域，营销策略则偏重高端。近几年，房建业务的收入比重均在六成以上，利润贡献率维持在四成上下，2022年已接近五成。

基建业务中，除直接参与大型工程建设外，中国建筑还依靠雄厚的资本实力，以基础设施融资发展商的角色，参与BT、BOT、PPP等融投资建造模式。基建业务的营收占比长期稳定在两成以上，利润贡献率也在近两年（2021年和2022年）升至20%以上。

IPG中国首席经济学家柏文喜向21世纪经济报道表示，基建和房建业务一直是中国建筑的核心优势领域，虽然中国经济增长面临换挡期，但基建仍是稳增长的重要发力点，这也将推动这两项业务保持稳定的增长态势。

今年第三季度，中国建筑的房建、基建业务的收入同比分别增长了10.7%、8.5%。新签合同额同比分别增长11.6%、16.2%，表现出良好的成长性。

事实上，从下半年开始，中国建筑就在着力提升前述两项业务的比重，尤其是基建业务。中建六局在部署今年第四季度工作时更是明确提出，“持续提升基建合同额、营收及其占比。”

至于房地产业务，则以防控风险，加快去化为主。

柏文喜指出，这种调整有利于公司保持业绩的稳定，并持续改善现金流。至于此举能否弥补地产业务带来的利润损失，业内人士普遍认为，尚需进一步观察。

今年第三季度，中国建筑已经实现单季度利润正增长，但本年累计的利润总额仍低于去年同期。经营性现金流也有所改善，但仍然表现为净流出。有建筑行业从业者认为，年末是各大建筑企业收取账款、充盈经营性现金流的高峰期。中国建筑今年的业绩表现，还将有赖于四季度的项目结算和款项催收情况。

银河证券预测，2023年中国建筑的营业利润约为1053.52亿元，重回上升通道。但受房地产行业震荡的影响，公司毛利率将降至9.77%，连续两年下滑，且未来两年均难以回到2022年的水平。今后三年，公司的ROE也将逐年下滑。

与此同时，地产业务的“弱化”也不可避免。分析人士普遍认为，在地产行业加速分化背景下，中国建筑仍有着较强的相对优势，并有望继续提高市占率。但在公司内部，其业务重要性和业绩贡献率将出现下降。柏文喜还指出，要更好地提高效益，地产业务的同业竞争问题也需解决。