戴德梁行大中华区首席执行官赵锦权：公募REITs是盘活存量资产的重要路径丨基建新动能⑨

21世纪经济报道记者唐韶葵 上海报道

日前，监管部门再次推进基础设施公募REITs常态化发展具体措施的落地，基础设施公募REITs热度再次上升。据戴德梁行面向基础设施的管理人及投资人开展的ESG相关调研，结果显示接近八成的受访者认为基础设施领域有必要构建具有本土化特色的ESG体系，当中更有85% 的投资人表示愿意为ESG表现更突出的项目支付更高的价格。

对基础设施公募REITs而言，重视ESG体系建设有三大优势，包括实现资产保值增值；巩固投资回报基础和有助于提升底层资产在建设及运营期间的气候韧性等ESG特性。

事实上，首批基础设施REITs产品于2021年6月上市，至今已有2年多。自2021年6月首批9支基础设施REITs产品上市以来，经过两年多的发展，目前已有29支产品成功发行，4支完成扩募。REITs市场从发行数量、发行规模、资产类型、发行主体、覆盖地域各方面，都不断取得突破，目前发行规模已突破千亿。

换言之，基础设施REITs发展正驰入快车道。21世纪经济报道记者专访戴德梁行环球董事、大中华区首席执行官赵锦权，就各方在提升基础设施领域的融资效率、促进投资上如何凝聚到支撑国家发展的层面进行了探讨。

赵锦权指出，近期推出的消费基础设施REITs，有利于刺激居民消费，促进高质量发展。在“资产荒”背景下，公募REITs是参与存量基础设施资产投资的重要路径，市场潜在规模巨大。

（戴德梁行环球董事、大中华区首席执行官赵锦权，受访者供图）

强化合规性

《21世纪经济报道》（简称“《21世纪》”）：进博会为国际房地产咨询代理机构与相关企业提供了怎么样的平台与机遇？在与基建行业业务沟通上，进博会有什么效应？贵司对这方面有什么样的预期？

赵锦权：戴德梁行长期作为政府的合作伙伴，致力于基于国际视野以及本地经验为中国“新发展理念”下的基建行业提供高质量发展的辅助，进博会为我们提供了与国际以及本土企业进行沟通、合作的良好平台，这个平台能够更好地促进我们在专业领域之间的沟通以及交流。

在进博会上，我们将会签约并且结识国内外在基建领域的一流龙头企业，通过业务沟通彼此找到志同道合的参与方。未来，我们可以在各自擅长的领域为基建行业的高质量发展做出贡献。

目前我们发现了越来越多的新基建走出国门以及国际枢纽新基建开发的业务和机会，我们希望通过进博会搭建的国际平台，在这些专业领域寻找更多的合作伙伴，共同谋划更多重大项目与机遇。

《21世纪》：可否谈谈国内推进基建公募REITs以来，作为深度参与的个体，咨询代理机构方面的感受？

赵锦权：自基础设施公募REITs启动以来，戴德梁行深入参与了13单IPO项目以及3单扩募项目，目前深入参与的申报中项目还包括消费基础设施、产业园、数据中心、物流、厂房等业态类型。

首先，REITs 二级市场的股价综合反映其底层资产的合理内在价值、REITs 管理人的主动管理能力及REITs 扩募交易能力，对不动产大宗交易市场具有价格发现以及价值长期引导的功能，有利于进一步构建资产定价体系；

其次，基础设施REITs信息披露政策完善，市场透明度较高，促进和引导发行人提升资产运营管理能力，促进行业资管能力整体提升，也激励地方政府平台公司资管能力提升；

同时，基础设施REITs促进发行人通过REITs平台促进资本循环效率，从开发模式向资管模式转型，促进发行人商业模式转型；

最后，投资人倾向投资具有扩募能力的基础设施REITs，2023年4单扩募项目的落地具有深远意义，通过扩募有助于提升REITs内在价值，培养市场长期价值投资者。

《21世纪》：当一家基建企业想发起公募REITs的时候，需要做好哪些准备？面临哪些痛点？经过两年的磨合，这些痛点解决了吗？

赵锦权：目前发行基础设施REITs，从不动产的角度，各方集中讨论和解决的难点主要有：

1、监管部门对发行公募资产的合规性要求往往比私募大宗交易要求更高很多，发行人需要按照发改委的要求全面解决合规性问题；

2、土地剩余使用年限较短的项目引申出土地续期问题，发行人筛选资产过程中，更倾向选择更长土地期限的资产；

3、运营商管理能力对资产价值及REITs二级市场表现有显著的影响，资产管理规模、管理策略及成效、资管平台效应赋予公募REITs投资价值及成长性。再者，快将推出的消费设施REITs对运营商管理能力的要求相信会更高；

4、随着REITs市场的实践，相关配套政策也在不断完善，发行人也要应对更加规范的发行标准。

《21世纪》：基础设施公募REITs投资人的类型都有哪些？

赵锦权：目前公募REITs的持有人主要包括发行人（自持比例不低于20%）、战略投资人、网下机构投资人以及公众投资人。

目前REITs市场的主要投资人除了发行人外，其他机构投资人占比约达6-7成，主要有保险机构、券商自营、券商资管、集合信托等；个人投资人占比约10%左右。

保险资金因为投资期限长，和REITs产品收益特征匹配度高。目前保险投资人是第一大市场化投资机构群体，从行业偏好来看，保险投资人对产权类REITs偏好明显，倾向于投资仓储物流、标准厂房、产业园等产品类型。

整体来看，投资人在当前经济环境下，加大对抗周期性更强的保租房、客户黏性和成长性更强的标准厂房配置；另外，我们观察到近期部分公募基金宣布旗下的基金中基金(FOF)将公募REITs纳入投资范围，进一步增加了REITs市场的投资资金。

加速去库存

《21世纪》：基础设施公募REITs募集资金对发行人后续投资基建行业的影响？据您的观察，当前有什么新趋势或者说行业发展机遇？

赵锦权：目前公募REITs市场扩募不断扩大，上市募资金额已超1,000亿元，根据国家发改委的统计，可带动新增投资金额超过4,000亿元。

基础设施公募REITs募集的资金有助于基建企业盘活存量，降低债务风险；同时，有助于推动基建企业和房地产企业运营方式转变，从高周转的开发模式，到重视提升资产运营管理水平和产出效率，实现基建企业和房地产企业转型；

此外，发行REITs募集资金可投向更符合当前经济发展的产业项目、基础设施建设领域，有助于推动经济发展，助力产业升级；

最后，公募REITs给二级市场投资人提供了收益较稳定的基础设施投资股权产品，丰富了市场投资产品类型。

《21世纪》：从中国经济发展角度，当前房地产进入低潮期，基建行业大部分企业均面临营收与利润的下滑，行业与资管端双重监管下，倒逼企业解决什么问题？未来将面临一个怎么样的发展态势？

赵锦权：近年来，受国家鼓励政策影响，国内基建企业发展迅速。基建企业的发展需要大量的资金支持，然而目前大多基建企业资金难以回笼，于是资金问题就成为企业首先急需解决的问题。多数企业只能采取降低自身成本和提高生成效率来推动企业自身持续发展。同时，为了避免被其他企业竞争淘汰，企业需优化生产线，提高自身产品质量和核心技术来增强企业竞争力。

目前我们可以看到，政府最近出台的多条房改政策正在推动房地产市场去库存，去杠杆，降低房地产行业压力，确保房地产市场稳预期健康发展。未来，政府可能会推出更多积极的政策来促进基建行业健康发展。而房地产和基建企业需抓住这次机遇积极做出企业战略调整，提高自身竞争力的同时在未来发展中找到更多发展机会。

《21世纪》：与成熟国家相比，国内基建行业发展有什么相同之处与自身特点？

赵锦权：基础设施建设一直被认为是国家发展战略的核心组成部分。无论是中国，还是其他发展中国家或发达国家，都将基础设施视为提高国际竞争力、改善生活质量、推动经济增长的重中之重。

而中国在道路、桥梁、港口、高速铁路系统、机场等基础设施建设领域，已经取得了令人瞩目的成就。这归功于中国政府一直高度重视和推动基础设施建设。既有政策大力支持，也有财政支持力度。通过适度超前的大规模基础设施建设，中国快速成长为基础设施大国，为快速成长为全球第二大经济体和世界制造中心提供有力支撑。

不过，从数量看，根据国际货币基金组织的数据，2017年，我国公共资本存量达到48万亿美元，位列世界第一，但人均公共资本存量为3.5万美元，在149个经济体中居第37位，明显低于日本(6.4万美元)、俄罗斯(5.7万美元)、美国(4.6万美元)等。

从质量看，根据世界经济论坛《2019年全球竞争力报告》，中国经济类基建质量评分为77.9(百分制)，在141个经济体中排名第28位，低于日本(93.2分，第5名)、美国(87.9分，第13名)等发达国家。

此外，因过去资源长期向欠发达地区倾斜，当前中国基础设施已经发展到基本平衡，欠发达地区尽管密度较低但人均水平不低，部分人均指标甚至较高，反观东部地区由于人口和产业持续流入聚集而短缺。因此长期来看，未来中国基础设施建设仍将持续，并向更高质量和经济发达区域更高密度的方向发展。

《21世纪》：中国商业地产（涵盖设施行业）的机遇和挑战以及未来展望？

赵锦权：三年来，突如其来的疫情、外部环境的不确定性，经济的下行压力给中国的商业地产行业带来了前所未有的挑战。今年前三个季度，整体市场仍处于缓慢恢复当中，随着整体经济活力的逐渐增强，预计2024年写字楼市场将会触底反弹。

零售物业也在逐步复苏，社会消费品零售总额同比增长6.8%。虽然商品销售仍显疲弱，但餐饮、文娱、商旅等均实现了强劲增长，此外，基础设施公募REITs扩容至消费基础设施也为零售物业带来利好。

从投资市场看，疫情带来的运营压力迫使企业积极进行资产整合及战略调整，以降低负债率保证企业的正常运转。为增加资金储备，一些运营较差的资产被投放市场，因此我们看到市场上来自核心商圈的项目供应较往年有所增加，为买方提供了更多的选择。今年前三个季度，投资类买家重新回归市场也说明市场信心的逐渐恢复，预计2024年的投资市场将会好于2023年。