21解读｜楼市政策“组合拳”公布 还有哪些重磅措施待落地？

21世纪经济报道记者 张敏 北京报道

2024年10月17日，国务院新闻办公室举行新闻发布会，住房城乡建设部部长倪虹介绍了近期的楼市政策组合拳，他总结为“四个取消、四个降低、两个增加”。

四个取消，就是充分赋予城市政府调控自主权，城市政府要因城施策，调整或取消各类购房的限制性措施，主要包括取消限购、取消限售、取消限价、取消普通住宅和非普通住宅标准。

四个降低，包括降低住房公积金贷款利率；降低住房贷款的首付比例；降低存量贷款利率；降低“卖旧买新”换购住房的税费负担。

两个增加，一是通过货币化安置等方式，新增实施100万套城中村改造和危旧房改造；二是今年年底前，将“白名单”项目的信贷规模增加到4万亿元。

金融监管总局副局长肖远企当日介绍，到今年10月16日，“白名单”房地产项目已审批通过贷款达到2.23万亿元。

作为城市房地产融资协调机制的重要方面，“白名单”管理正在成为常态。多位分析人士指出，扩大白名单范围，提出“应进尽进”，体现出金融侧支持力度的增强，对于增强流动性、提振市场信心至关重要。

在当日的发布会上，自然资源部、中国人民银行、财政部的相关负责人也做了相关介绍，涉及城中村和城市危旧房改造，收购存量房用作保障性住房，支持盘活存量闲置土地等多个方面。

综合发布会信息，分析人士指出，下一步还将有多项楼市政策落地，从而继续释放信心。其中有三项措施最受期待。

第一、对城中村和城市危旧房改造的支持政策。

倪虹介绍，根据对重点城市的统计，35个大城市有170万套的房屋改造需求。考虑到全国有297个地级城市，这类需求规模会更大。对此将并通过货币化方式，加大政策支持力度。

具体而言，主要政策有五项：一是重点支持地级以上城市。二是开发性、政策性金融机构可以给予专项借款。三是允许地方发行政府专项债。四是给予税费优惠。五是商业银行根据项目评估还可以发放商业贷款。

上海易居房地产研究院副院长严跃进指出，此举不仅有助于推进住房改善工作，改变城市面貌，对于房地产投资的拉动作用也十分明显。

广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉也指出，城中村改造中，之前一直强调要实物安置。此次提出100万套的货币化安置目标，是导向上的重要变化。货币安置即被拆迁户拿着货币或房票，到市场上选房，既有利于推进城中村改造，也有利于消化库存。

在此前的楼市增长周期中，大规模棚户区改造对投资和需求端的刺激作用十分明显。分析人士指出，虽然此轮城中村和城市危旧房改造的范围和规模相对不大，但在投资和需求增长相对乏力的情况下，其作用仍然值得期待，相关的落地政策也值得关注。

第二、税收政策。

财政部部长助理宋其超表示，随着有关城市取消普通住宅和非普通住宅标准，财政部正在抓紧研究明确与取消普通住宅和非普通住宅标准相衔接的税收政策，主要包括增值税和土地增值税。

他还介绍了税收政策调整的三个方面的考虑：统筹把握相关城市房地产调控的节奏和地方财政收入形势，作出科学合理的安排；赋予地方一定的自主权，保持政策的稳定性和公平性；有效降低房地产企业和购房人负担，促进房地产市场止跌回稳。

目前，房屋交易中的主要税种包括契税、个人所得税、增值税等，且普通住宅和非普通住宅的征税标准并不相同，首套房与二套房的征税标准也不一致。

分析人士指出，随着普通住宅和非普通住宅标准的取消，这两类住宅的税率有望拉平，并产生明显的减税效应。

此外，从促进交易的角度，这几类税种的税率也有下调的空间，未来不排除根据套数进行下调的可能，即下调二套房和多套房的相关税率。对于开发商来说，土地增值税也有望获得一定的减免。

第三、支持盘活存量闲置土地政策。

由于房企普遍存在一定规模的闲置土地，并形成资金沉淀，该项政策最被房企所期待。

10月12日，财政部曾表示，允许专项债券用于土地储备。此次发布会上，自然资源部副部长刘国洪介绍，将会同相关部门，研究设立收购存量土地专项借款，作为专项债券的补充，中国人民银行提供专项再贷款支持。

他还提出了另外两条路径。一是鼓励企业优化开发。对于企业有意愿、市场有需求的，允许分期办证、延期支付出让价款、合理免除企业违约责任等，来缓解企业资金压力。二是促进市场流通转让。对于企业无力开发的，指导各地通过搭建交易平台、支持预告登记和“带押过户”转让、助推司法处置和合作开发等，激发市场活力。

58安居客研究院院长张波表示，近年来房地产市场降温，导致房企资金面压力增大，同时部分土地开发节奏变慢，甚至暂停，如果根据相关法规“一刀切”进行无偿收回，对当下已存在债务风险的开发行业将产生较大的影响。

相比之下，通过金融侧的支持，通过发放收购贷款的方式，让各地方政府有意愿回收部分闲置土地，一方面减少了房地产开发侧风险的上升，让房企能更好在当下环境中积极“自救”；另一方面也让地方政府更有意愿主动回收，并优化高效利用于闲置土地。

分析人士指出，在此背景下，存量土地盘活更多资金支持或将加快落实，配套的细化政策举措也有望逐渐跟进。具体而言，金融层面的支持措施最为关键。