南财论道丨解决年轻人、新市民住房需求 广东加力推进“三大工程”

李宇嘉（广东省住房政策研究中心首席研究员）

日前发布的2024年广东省政府工作报告强调，要加快推进保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造等“三大工程”。其中，“扎实推进城镇保障性安居工程建设”列入2024年省十件民生实事，提出新增筹集建设配售型保障性住房1万套、保障性租赁住房不少于18万套(间)，发放公租房租赁补贴不少于4万户，新开工改造城镇老旧小区不少于1100个。

我们知道，“三大工程”既是房地产新发展模式的重要抓手，也是推进房地产供给侧结构性改革，以匹配新时期房地产需求，保持房地产高位平衡、避免大起大落的抓手，更是通过公共住房建设和公共服务均等化，降低新市民、年轻人、外来人口融入城市的成本，提高其居住和享有城市服务的均等化机会，从而释放为美好生活奋斗的动力的抓手。

这其中，城中村改造，解决的是新市民、年轻人、外来人口的住房需求，主要是低成本的、职住平衡的配租型住房需求；保障性住房解决的是工薪阶层、人才群体的产权型保障需求，解决商品房需求断层的问题；“平急两用”公共基础设施解决的是新时期对生活安全的配套设施诉求。本质上，三大工程都是在供给侧结构性改革做文章，以匹配需求，并与扩大房地产内需结合。

笔者认为，在改革开放前沿阵地、城镇化发展最快的广东省，加大“三大工程”推进力度的意义更大。首先，广东省是年轻人、新市民最多的省份。根据“七普”数据，截止到2020年，广东外来人口总规模高达2962万人，占总人口的23.5%，位居全国之首。从年龄上看，广东省是东部地区最年轻的省份，中国最年轻的10座万亿城市中，前4座皆来自广东，分别为深圳、东莞、佛山、广州，均在33~35岁。从住房自有率看，根据“七普”数据，2020年广东城镇家庭住房自有率为46.9%，珠三角城镇家庭住房自有率不足40%。

因此，广东省更应该加快保障性住房建设。此次省“两会”政府工作报告提出了保障性住房、保障性租赁住房、公租房货币补贴、老旧小区改造的具体目标，彰显了扩大保障范围，建立“配租+配售”“实物+货币”“存量+新增”的普惠性保障。

其中，首先是针对低保低收入的兜底式保障——公租房货币补贴，让这些人群拿着补贴到市场选择适合自己的租赁房源。其次，针对新市民、工薪阶层、人才群体，供给“保本微利价”的保障性住房，低于市场租金但租住体验感好、配套好的保租房，目的是降低这些人群的买房、住房成本，也就是针对这部分人群，建立“有租有买、租买结合”的多渠道保障供给。最后，针对老旧小区，推进“三线下地”、加装电梯、补足水电管气路短板、建设停车场，让老市民住得更舒适。

广东推进城中村改造的紧迫性也很强。全省还有1100多条城中村，居住的常住人口高达2200多万，占了全省的1/5。其中，深圳、广州分别有1000多万、600多万人口住在城中村。无论哪一个数据，都是全国规模最大的。尽管城中村成本较低，但它无法满足新时期居民对于配套好、体验好的居住生活的需求，更不符合广东新时期推进高质量发展的基本要求。

因此，城中村改造的重点就在广东。未来，广东将按照三种模式来推进改造，一是符合条件的实施拆除新建，并与保障性住房筹建相结合，即腾挪空间建设保障房、回迁房筹集保障房；二是不具备条件的，即村民改造意愿不强、改造投入产出不匹配的，常态化实施整治提升，即按照文明城市建设标准，守住安全底线的前提下，补上公共服务短板，提高居住福利水平。

介于二者之间的，开展拆整结合，即拆除一部分（一般不高于30%），为公共服务植入留出空间，其余的推进整治提升。比如，根据《广州市城中村改造专项规划（2021-2035年）》，到2035年广州推进全面改造、拆整结合城中村改造项目分别为150和15个，占270个城中村的大部分，通过全面改造解决城市发展不均等、公共服务不均等，解决新市民融入城市的问题。

最后，对广东来说，城镇化推进速度很快，同时要避免城市运营的风险隐患，比如流行疾病、洪涝灾害等。目前，珠三角核心城市比如广州、深圳、东莞、佛山都是人口超千万、开发强度超过30%警戒线的城市。推进“平急两用”公共基础设施建设，既防风险，也是居民新的诉求，更是高质量发展的应有之义。因此，“三大工程”作为民生保障被特别强调，也希望能加快项目实施和落地。