地产启示录|被2000万元纠纷绊住的富力地产

地产吴抒颖 2023-07-13 19:56

富力并不是近期第一家被申请破产重整的房企。

21世纪经济报道记者 吴抒颖 广州报道

因为一则被申请破产重整的消息,富力这家已经成功进行境内外债重组的房企再度受到了市场的关注。

2023年7月13日,据企查查APP消息,广州富力地产股份有限公司于近日新增2条破产审查案件,申请人分别为广州市广丰混凝土有限公司、广东祥正商贸有限公司,经办法院均为广东省广州市中级人民法院。

据21世纪经济报道记者从富力方面获得的消息,这主要是由于双方存在约2000万元的票据纠纷,执行和解中因商务条件未达成一致而未签署书面和解协议。这一过程中,广丰混凝土、祥正商贸以广州富力资产不足、缺乏清偿能力向广州中院申请破产清算。

富力方面回应21世纪经济报道记者时强调,广州富力目前的资产高于负债,不存在资不抵债的情况,且经营正常,不具备破产原因,与广丰混凝土、祥正商贸正在积极商谈和解中。

富力并不是近期第一家被申请破产重整的房企。

近两个多月,金科股份、中天金融等A股上市房企也均被债权人申请破产重整,目前中天金融已经进入预重整阶段,而金科股份的进展则是,长城国富有意向独立或与其他合作方组成投资联合体,作为重整投资人参与金科股份的预重整程序。

在房地产市场下行、部分房企出现违约的背景下,债权人采取行动的诉求已经越来越强烈。

票据纠纷

广丰混凝土、祥正外贸一直是富力的债权人中相当躁动的存在。

据天眼查,今年年初,广丰混凝土、祥正外贸就分别以被申请人天力建筑不能清偿到期债务,并且资产不足以清偿全部债务为由,向法院申请对天力建筑进行破产清算;而在法院审查期间,两家公司又分别在4月21日、 5月11日向法院提出撤回破产清算的申请。

而在去年,广丰混凝土就已经与富力地产、天力建筑等有买卖合同纠纷,根据天眼查消息,这一民事案件已经开庭三次,最近一次在今年6月16日。

富力地产方面对21世纪经济报道解释称,富力地产及下属公司天力建筑与广丰混凝土、祥正外贸存在票据纠纷(标的共约2000万),执行和解中因商务条件未达成一致而未签署书面和解协议。这一过程中,广丰混凝土、祥正商贸以广州富力资产不足、缺乏清偿能力向广州中院申请破产清算。

富力方面强调,广州富力目前的资产高于负债,不存在资不抵债的情况,且经营正常,不具备破产原因;与广丰混凝土、祥正商贸正在积极商谈和解中。

事实上,即便是未能和解,是否进入重整程序也尚不确定。

北京金诉律师事务所主任、北京法学会不动产法研究会理事王玉臣在接受21世纪经济报道记者采访时表示,当企业出现资不抵债的时候,企业自己或者企业的债权人会向法院申请破产。但是并非申请破产,法院就一定会同意,法院会通过审查来决定是否同意进入破产流程当中。

“遇到破产清算申请,一方面企业可以积极和债权人进行协调沟通,请求债权人撤回申请。另一方面也需要积极和法院进行沟通,积极举证,证明还不到破产的程度。所以,虽然申请了破产清算,但是并非一定会进入破产清算流程、现实生活中,很多的破产申请法院是不支持的,要看具体的情况。”王玉臣强调。

广州富力是富力地产在境内的发债主体,早在去年,广州富力已经将旗下8笔境内公开债展期成功。

2022年11月,广州富力公告称,经过债券持有人会议表决通过,“H16富力4”等8笔境内公司债券获得展期,债券总额135亿元。展期后,8笔债券的加权平均到期期限从约4个月延长至3年以上。

尽管公开债展期成功,但广州富力当前的经营状况并不乐观。根据天眼查信息,目前广州富力被执行总金额已经达到69.4亿元。

富力渡劫

富力地产一度被认为是出险房企自救的典范。从某种程度上,它的确在自救上相对其它出险房企来说,更为积极,资产也相对质量高一些。

在债务处置方面,富力地产目前是为数不多境内外债全部成功完成展期或重组的房企。

2022年7月,富力地产宣布旗下境外债重组获得债权人通过及完成。由此,富力完成了总额超49.44亿美元(约合人民币超331亿元)的优先票据重组,并将债务整体延期至2025年、2027年及2028年到期,延长期限3-4年不等。同时,富力方面也获得债权人批准,可选择以实物形式支付上述三个系列票据未来两年的利息。

这意味着,在公开发行的债务方面,富力地产已经基本和债权人达成一致,也由此争取到了三年左右的喘息时间。

但即便如此,富力地产的经营状况仍然不容乐观。

根据富力地产年报,2022年,富力地产营业收入351.93亿元,同比下降53.83%;毛利扭亏为盈达38.27亿元,同比下降82.34%;毛利率10.87%,同比减少17.56个百分点。

在此基础上,富力地产继续录得巨额亏损。根据年报,2022年,富力地产净亏损为157.8亿元,略有收窄3.5%。

在现金流管理方面,富力地产也仍处在高压状态下。截至2022年末,富力地产包括受限金额在内的现金总额为123.0亿元,较2021年同期减少88亿元;同时,其资产负债比率为170.8%,同比增加40个百分点。

在此期间,富力地产旗下多笔贷款也已经出现交叉违约的情况。根据惠誉所引述的富力地产2022年财报审计报告,截至2023年3月底,其290亿元银行贷款和其他借款,或出现违约或交叉违约。

进入2023年,由于市场环境并未明显改善,富力地产销售额表现也进一步萎缩。根据富力地产此前公告,今年前5月,富力地产总销售收入仅105.6亿元,同比减少51.63%;销售面积约65.80万平方米,同比减少62.42%。

在资产表现上,富力地产也与其他出险房企无异。

截至2022年年末,富力地产总资产3689.21亿元,其中流动资产2520.06亿元;总负3019.80亿元,其中流动负债合计2072.19亿元,净资产669.41亿元。

不过,资本市场目前对富力地产的态度还是要稍好一些,目前,富力地产股价为1.23港元/股,尚未跌破1港元,总市值为46.15亿港元。

面对未来,富力地产管理层在年报中表示,因房地产行业经营环境严峻等客观原因导致其确认销售下降且于2022年录得净亏损,管理层将致力于未来改善营业额及财务盈利。

两年巨亏之后销售仍无起色,富力地产想要扭亏,恐怕时间表会拉得很长。

(作者:吴抒颖 编辑:骆一帆)

吴抒颖

记者

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