地产启示录｜龙光困于高价地

21世纪经济报道记者 吴抒颖 深圳报道

2021年5月13日，深圳迎来首次集中供地的正式出让。那是房地产行业触及天花板的一年，土地市场的高烧仍未退却。

在那场土地出让上，位于南山西丽留仙洞的地块，被各方争夺。竞逐到最后的是龙光、万科+特建发联合体。经过近两个小时的胶着，在举牌超过190轮之后，龙光成为这宗地块的所有者，耗资69亿元，成交楼面价23650.39元/平方米。

这宗宅地对万科具有一定的加成。它毗邻万科云城，这是一个移动互联网+智能制造产业的基地，由万科开发运营。假若万科能够拿下这宗宅地，万科在留仙洞的运营版图得以扩张。

但是，万科联合体的对手，是在深圳土地市场“杀红了眼”的龙光。在最后的时刻，万科方轻轻放下了号码牌，不再与之争夺。事后，许多评测过这宗地块的房企投拓人士均对21世纪经济报道记者表示，龙光举牌的那个价格，“太高了”。

两年半以后，由龙光拿下的这宗地块如今被挂上了法拍网站，起拍价是52.69亿元，缩水逾16亿元。由于龙光近年来深陷债务泥淖，这宗素质优良的宅地也并未被完整开发，截至目前，它的开发进度大约只有5.8%。

“地王”收割机龙光，终于与囊中最后的高价地告别。

被法拍的高价地

11月21日，法拍网站上挂出了南山西丽留仙洞总部基地一宗建设用地的使用权及地上物。这宗地块被定名为龙光玖麟商务中心，起拍价格是52.69亿元，评估价格为63.48亿元，将于2023年12月19日上午10点开拍。

这是龙光在深圳首轮集中供地中摘得的一宗地块，根据当时69亿元的拿地价计算，其可售楼面价约2.36万元/平方米，人才房最高限价5.54万元/平方米。从账面粗略看来，具有一定的利润空间。

龙光这宗地块被法拍，缘于信托计划的违约。根据宗地的评估报告，其涉及中信信托与龙光骏博之间的案件。

2021年6月25日，“中信信托-龙光广东顺城融资集合资金信托计划”设立，融资规模为50亿元，期限2年，正式到期日是2023年的6月25日，融资主体为龙光旗下位于珠海、潮州的两家项目公司，所募得资金将用于龙光珠海项目和潮州项目的开发建设。

根据《财新》消息，这一信托计划的付息频率为每自然季度付息，融资方需要在信托计划运行满15个月的时间节点上偿还信托计划30%本金，即15亿元；满20个月再偿还30%，即15亿元；到期时再偿还40%，即20亿元。但是，融资方在2022年9月运行满15个月时并没有如期支付30%的本金。

这宗地块所提供的担保，正是龙光玖麟商务中心。

评估报告指出，根据《不动产登记信息查询结果告知单》，本次拍卖的标的物已设立抵押权，抵押权人是中信信托。其中，被担保主债权数额为50亿元，抵押登记日期为2021年7月23日。目前该宗地已被法院查封，查封期限从2023年2月3日到2026年2月2日。

在成为抵押物期间，龙光也并未完整开发建设这宗地块。评估报告指出，目前地块仍处于桩基础工程阶段，工程进度约为5.8%。

这宗地块并没有为龙光带来多少收益。根据评估报告，龙光已经支付了一部分的工程款，加上本次降价逾16亿元开拍，假若能够顺利成交，龙光账面的亏损已经达到20亿元左右。

这是在理想状态下。在市场人士看来，这宗地块更有可能的结果是首拍流拍。

一位熟悉深圳市场的人士告诉21世纪经济报道记者，深圳房地产市场持续承压，不仅商品房销售低迷，观望情绪同样蔓延至人才房领域，半年前引发“万人摇”的项目也陷入去化不振境地，部分地段偏远的人才房项目甚至启用了转介。虽然龙光项目地段尚可，但投入资金高，销售前景不明朗，需要仔细斟酌。

境外债重组停滞

西丽宅地是龙光旗下较好的项目。随着这宗地块走向法拍的终局，龙光境外债务重组的谈判空间势必随之缩减。

龙光自去年8月7日暂停支付5笔境外美元优先票据到期的利息后宣告违约，之后进入债务重组周期。去年12月7日，龙光宣布境内债务展期成功，规模达223.6亿元。但与境内债重组不同，距离违约已经一年零三个月，龙光的境外债务重组并未有明显的进展。

11月2日，龙光发布公告称，其一直在与债权人及财务顾问进行积极沟通和建设性对话，以尽快促进就境外债务制定一个切实可行的债务展期方案。截至公告日，有关磋商正在进行中，目前尚未就重组条款达成最终协议。

这与龙光初期的预计，也有相当的差距。今年3月，龙光在一次债权人会议上曾表示，预计在4月底或5月初确定境外债重组方案的最终条款。但最终，这份草案直至最近才被披露。

龙光考虑的方案，与其他房企没有太大的区别，主要还是本金打折+债转股。

龙光目前形成的初步方案是，对境外债务中最多13.33亿美元的债券本金按照8.5折支付；债转股的方案中，对最多6亿美元的债务进行债转股，价格为4.25港元/股，同时会给予5年期的优先票据，在第3年支付首笔摊销款；给予8年期的优先新票据，在第4年支付首笔摊销款。

不过，这一方案仍不是最终版，还有调整的空间。

一位关注房企债务重组的券商人士告诉21世纪经济报道记者，“重组方案迟迟出不来的房企，要么就是债权人要太多，要么就是房企诚意太少。债权人要求高的情况，也只可能是因为觉得这家房企还有好的资产，但是这些资产是不是还是在房企手里很不确定，有些房企的资产已经被大债权人接管了。”

与其他出险房企类似，龙光的债权人也早已经对之提起清盘呈请。2022年11月7日，龙光受到一家债权人机构分别向开曼群岛大法院及香港高等法院提出的清盘呈请，目前这一清盘聆讯押后至今年12月4日。

销售和业绩方面，龙光也早已不能指望。中报显示，今年上半年，龙光实现合约销售金额约为124.5亿元，期内继续亏损，亏损额为17.60亿元。

龙光曾经是深圳高价地的受益者。自2014年开始，龙光在深圳拿下多宗高价地，随着深圳楼市价格不断飞涨，龙光一度信心膨胀。但当深圳楼市归于平静，龙光所依赖的发展路径也不再奏效。