地产启示录｜守住交付底线，碧桂园区域再缩编

21世纪经济报道记者 吴抒颖 广州报道

在今年3月对组织架构进行大调整之后，碧桂园再次启动区域大合并。

21世纪经济报道记者获悉，12月5日，碧桂园进行组织架构调整，将其中14个区域公司合并为7个新区域公司。

具体而言，河北、北京合并为华北区域；山东、苏北合并为鲁苏区域，西北、陕西合并为中西区域；安徽、浙江合并为浙皖区域；江西、福建合并为赣闽区域；云南、四川合并为川滇区域；广西、江中合并为江中区域。合并完成后，碧桂园还有21个区域公司。

这是碧桂园出险后，在组织架构上所做的一次重大调整。

碧桂园方面回应21世纪经济报道记者称，在当前行业形势下，本次调整旨在进一步提升组织与业务的适配度，推动管理扁平高效，可用资源协同互补，优秀人才人尽其能，全力确保“保交付”战略目标的实现。

站在当下的时间节点，碧桂园继续推动扁平化管理、资源协同互补以“保交付”，也是沿用了其他出险房企的应对经验。这是因为，债务重组有转圜的余地，“保交付”并没有，它是所有出险房企不可攻破的底线，是必须完成的任务。

收缩战线

房企区域之间的合并，必然伴随着高管的调整。

在这次区域合并后，碧桂园新成立的7个区域总裁分别是：李春秋被任命为华北区域总裁，时凯为鲁苏区域总裁，郭荣旺为中西区域总裁，杨舜凯为浙皖区域总裁，邹浩为赣闽区域总裁，洪斌为江中区域总裁，许琪为川滇区域总裁，姜军为沪苏区域总裁。

被合并的7个区域的原总裁，有三位成为新设立区域的副总裁，分别是原河北区域总李晓明成为华北区域副总裁；原苏北区域总黄文锋成为鲁苏区域副总裁；原西北区域总刘建军成为中西区域副总裁。

欧阳宝坤则保留碧桂园法务部总经理的职务，浙江、福建区域总裁职务被免去；此外，还有杨志成、谢金雄和叶剑清等人原有的区域总裁之位被免去，这几位原区域负责人目前也均保留集团副总裁职务，但具体分工则是“另有任用”。

碧桂园这一轮区域合并，一点也不意外。正如碧桂园方面所言，当前行业形势下，本次调整旨在进一步提升组织与业务的适配度，推动管理扁平高效，可用资源协同互补，优秀人才人尽其能，全力确保“保交付”战略目标的实现。

按照发展轨迹，在“保交付”的前提下，多数出险房企均会在第一时间选择精简区域和人力，仅保留能够维持交付的必要岗位。“现在大部分房企也不投资不拿地，也没新增项目，很多岗位就没必要了，设很多区域也很冗余。像我们这样的房企就是保交楼，没有其他太多的事情可以做了。”一位出险房企城市公司的人士对21世纪经济报道记者表示。

对于碧桂园这种骤然滑落的房企，其本身需要交付的规模也十分巨大，所将动用的资金量以及工作量也不容小觑。这不仅是碧桂园的挑战，也是许多头部房企所面临的问题。

一位国资龙头房企的城市总此前就对21世纪经济报道记者表示，“今年最重要的任务就是保交付，因为我所在城市的交付量特别大。由于去年以来投资各方面都是收缩的，加上之前的客观原因也拖慢了工期，所以我今年能把这几万套房交出去，按时按质交付就是胜利。”

以此为参照，碧桂园在巨大的交付量面前，通过区域之间的整合和调配全力完成交付任务，更是应有使命。

据碧桂园方面发布数据，截至11月30日，碧桂园今年已累计交付房屋50万套，累计交付面积约6043万平方米。交付项目涉及31个省份、240个城市，其中山东、山西、江苏、安徽、广西部分项目提前交付，河北、湖北、湖南部分项目全部交付完毕。

一时一局

碧桂园的区域变动，是这家曾经的“宇宙房企”狂奔的印记。

最高峰的时期，碧桂园一度有超过100个区域，其时碧桂园的核心任务是扩张。2020年10月，碧桂园启动区域裂变，将原有的70余个区域增加至104个。

碧桂园方面当时回应称，此轮调整是公司适应外部市场环境，基于自身发展战略作出的灵活应对，“区域拆分可减少汇报层级、缩短决策链条、提高管理效率，快速反应、持续深耕、坚定下沉是精细化管理的体现。其目的则是进一步聚焦深耕一到六线市场。通过对部分区域裂变，使区域运营有更合适的规模。”

伴随这轮裂变，碧桂园拿地毫不犹豫。根据中指院数据，2021年，碧桂园拿地金额、拿地面积均为房企的第一名，其拿地总额为1397亿元，拿地面积高达4017万平方米，是唯一拿地面积超过2000万平方米的房企。

到了2021年8月碧桂园中期业绩会，碧桂园总裁莫斌说，针对当年获取当年开盘的项目，区域裂变后经营效率明显提升，周期净利率提高1个百分点，年化自有资金回报率超过25%占比提高至97%，平均开盘时间提前36天，年化自有资金回报率提高3个百分点。

但是，市场瞬息变化，碧桂园此后掉头向下。

2022年，在逐渐缩减投资后，碧桂园的区域调整逐渐走向收缩的方向。2021年12月31日。碧桂园彼时在内部陆续发出数十个通知，对下辖的106个区域公司进行大调整，合并成65个。

这一年，碧桂园在土地投资上几近停滞。莫斌曾提到，去年行业整体极端困难的局面，碧桂园把保交付、保资产、保安全、保信用放在了首要位置，做出了阶段性减少投资拿地的决定，全年共计新获取9个项目，权益地价约61亿元。

今年以来，市场环境也并未明显回暖，这使得碧桂园不得不进一步缩减区域。今年3月，碧桂园宣布实施区域总裁兼任方案，将原有的58个区域缩减至29个。

3月30日，在碧桂园2022年业绩发布会上，碧桂园董事局主席杨惠妍对此次调整作出解释。杨惠妍表示，把碧桂园58个区域精简到29个区域，主要出于多方面原因。一是希望把优秀的人放在真正需要深耕的市场。另一方面，此次调整有利于总部对这些深耕市场和优秀人才的支持和培养。

其时碧桂园仍然是少有“保信用”的民营房企。但相较而言，58个区域之于当时的碧桂园来说，组织架构还是太过庞大了，毕竟万科也只有7个区域公司，中海也仅有4个区域公司。因此，时隔9个月，碧桂园再度启动组织架构调整其实是必然。

应对寒冬，碧桂园做了该有的收缩动作，但内外的压力仍然存在，碧桂园管理层的担子也并不能轻易卸下。

今年11月10日，碧桂园召开月度集团管理会议，集团管理层表示，行业分化不断持续，整体仍处于低迷期，但政策利好不断叠加，市场信心的恢复需要过程，集团上下要迎难而上，坚定信心保交付，努力穿越周期进入健康发展的轨道。