地产启示录｜失去耐心的佳兆业债权人

21世纪经济报道记者 吴抒颖 深圳报道

佳兆业终于还是走到了这一刻。

7月10日，佳兆业公告称，因其全资附属公司佳兆业集团（深圳）未偿还1.7亿元的本金及利息，布洛德峰投资顾问有限公司（呈请人）向香港特别行政区高等法院提出清盘呈请，首次聆讯日期定于2023年9月13日。

这是佳兆业出险两年后，首次被债权人采取相对激烈的行动。佳兆业的反应也与其他有同样遭遇的房企如出一辙——它在公告中表示将极力反对呈请，也强调提出清盘呈请不代表呈请人能成功对之进行清盘。

不论如何，佳兆业被提请清盘仍然提醒了一个现实，在长达两年多的谈判中，它的债权人已经失去耐心。

在出险房企序列中，佳兆业是被公认资产质量相对优质的房企，也由于这一点的加持，其主要债权人一度愿意与之进行建设性沟通，甚至拟出债务重组条款，但佳兆业最终没有接受，至今也未有进展。债权人此时行动，不排除是为了对佳兆业下“最后通牒”。

在佳兆业之前，新力、花样年和阳光城等房企均被债权人提请过清盘，这其中有的已经被发出清盘令，有的则还在延期之中，但从处置的情况来看，清盘呈请暂时不会对房企保交付等运营面产生影响，相信佳兆业也会如此。

激起涟漪

与许多出险房企相似，佳兆业这一次被呈请清盘，所涉的债权占比非常之小。

据佳兆业公告，对其发起清盘呈请的是一家名为布洛德峰投资顾问有限公司，而所涉及的债权，只不过是本金1.7亿元及应计利息，债券的发行人是佳兆业旗下在境内的发债主体佳兆业集团（深圳）。

由于众所周知的原因，佳兆业在上一次债券违约后已经基本丧失在境内融资的能力，因此佳兆业集团（深圳）目前所发行的债券总额也并不高。公开资料显示，佳兆业集团（深圳）曾发行过5支债券，包括4支企业ABS、1支私募债，发债规模合计9.56亿元。

作为本轮周期中最早出险的房企之一，佳兆业债务规模高企。

据佳兆业2022年年报，截至2022年年底，其总借款约1341亿元，其中约1099亿元须于一年内偿还（包括已经违约、交叉违约或提前要求偿还条款的借款）；同期，佳兆业旗下约579亿元的银行及其他借款已违约或交叉违约。

以此对比，布洛德峰这笔债权并不起眼。但是，在市场看来，往往是这样的机构才具备发起清盘呈请的动机，因为它的话语权在其他债权人前面，显得很微弱。

“在债务重组的时候，（出险房企）他们会去跟大债主谈判，争取得到他们的支持，有的大债主是很有谈判资本的，甚至有些可以签抽屉协议保证自己的权益不受损，但是小的债主一般没有这机会。”一位私募机构的人士告诉21世纪经济报道记者。

佳兆业并未披露，对之发起清盘呈请的布洛德峰是何种身份，市场上关于这家机构的信息也寥寥无几。

为数不多能够在公开渠道看到关于布洛德峰的信息是，2020年10月，证监会官方公布的外资机构提交《境外机构投资者资格审批》中，就有一家同名的布洛德峰投资顾问有限公司。

布洛德峰此举，也被认为是债权人在向佳兆业发出信号，要求佳兆业积极处置债务重组。“清盘这个行为，之前也有一些房企经历过。结果没出来不好说，但债权人这么做，肯定是想要佳兆业更重视这个事情。”一位熟悉房企债务重组的人士分析称。

针对布洛德峰的清盘呈请，佳兆业表示极力反对，同时也对其余债权人示好。

佳兆业方面表示，“董事会认为呈请并不代表其他持份者的利益，并可能损害其价值。公司将继续与境外债权人保持积极主动的沟通，并尽快形成重组方案，以期在切实可行的情况下尽快向市场公布方案条款。

与此同时，佳兆业还在争取回转的可能。其在公告中称，将尽力与呈请人保持主动、良好的沟通，并在对其他债权人公平的原则下，与呈请人友善协商，妥善处理问题（包括努力促使呈请尽快被撤销或驳回）。

兵来将挡

佳兆业此次被呈请清盘，假若不与债权人进行积极有效的沟通，则很可能会被正式颁布清盘令。

协纵策略管理集团创始人黄立冲在接受21世纪经济报道记者采访时表示，在正常情况下，债权人所提出的清盘通常都会成功，除非债务重组已经得到了许多债权人同意的前提下，法院才可能驳回，抗辩方也可找出理由拖延或者是提出异议来拖延。

但受到各种客观因素的影响，公认的事实是，即便正式颁布清盘令，其对佳兆业的运营面所能够带来的影响也有限。

可供对比的例子是，于去年被颁令清盘的阳光城，目前虽然未有与债权人和解的消息传出，但在经营之上，其仍然是有条不紊地进行着保交付等重要事务，境内运营受到清盘令的冲击相对较小。

黄立冲续称，清盘令所针对的多数是上市平台，由于法律等客观因素的差异，即便清盘债权人也无法对境内公司进行控制。“可以理解为，就算清盘，境内的公司也不在这一范畴内，所以对保交楼等不会带来影响。”

对于出险房企而言，“保交楼”是当前最重要的一项工作，佳兆业在此也使出了十足的力气。

根据佳兆业发布消息，2023年上半年，在深圳、广州、上海、重庆、东莞等地累计交付33个项目，截至目前累计交付约2.1万套房源，已达到去年全年总交付量；今年全年，佳兆业计划交付约4.9万套房源。

在境内债务处置上，佳兆业也采取了一些措施。

此前，佳兆业与中信银行、中信城开三方以服务信托的模式进行合作，托管了佳兆业旗下四个深圳项目，其中中信银行以债权人身份存在；中信城开则是融资代建方，其提供一定盘活资金用于后续项目的建设和开发经营；而项目权益在中信银行和中信城开收回对应收益后最终仍归属于佳兆业所有。

佳兆业愿意与债主中信采取这种方式合作，一定程度上是出于盘活旗下优质项目的考虑。在与境外债权人谈判上，佳兆业要相对缓慢一些。

佳兆业境外债权人在其出险之初，曾经通过擅长债务重组的投行机构对佳兆业进行喊话，期望佳兆业通过实物抵押以及股权转让等方式来处理境外债务，但佳兆业最终没有答应方案，最终此事不了了之。

其时，了解佳兆业的市场人士就曾对21世纪经济报道记者分析称，佳兆业的资产在有价值的情况下，草草卖掉肯定不是最优选项。

而今回溯佳兆业与境外债权人的斡旋以及最终和中信的合作，权宜之下、孰优孰劣，答案已经十分清晰，佳兆业没有选错答案。

不应忽略，佳兆业在所有出险房企中，是境外债规模较大的房企。根据佳兆业此前公布，其优先票据的未偿还本金总额约为117.8亿美元。在这一前提下，佳兆业的境外债重组，仍然为境内外债权人所关注。

截至目前，佳兆业未能够对此作出承诺，重组方案的推出更是未有确切时间表。

相比起债务重组，佳兆业向外界表露仍在努力生存心迹的方式是争取到了股票复牌。2023年3月9日晚间，佳兆业连续发布两份财报并宣布复牌，这一进程要早于其它出险房企。

虽然恢复交易，但佳兆业目前的股票表现仍低迷。截至20223年7月12日，佳兆业报0.176港元/股，总市值为12.35亿港元。